對於苦高房貸利率久矣的美國剛需來說，美聯儲降息預期讓他們看到了“春天的希望”。

　　今年10月份美國30年期抵押貸款利率一度觸及8%左右。但隨着近期美聯儲政策轉向預期升溫，10年期美債收益率從5%的峯值暴跌至3.9%下方，抵押貸款利率也隨之大幅回落。

　　當地時間12月20日，美國抵押貸款銀行家協會（MBA）公佈的數據顯示，截至12月15日當週，30年期固定抵押貸款利率下降了24個基點至6.83%，連續第五週下滑，觸及6月以來的最低水平。

　　雖然抵押貸款利率仍處於相對高位，但對於今年遭受暴力加息重創的房地產市場來說，如今房貸利率逐漸下降可謂是“久旱逢甘霖”。

　　冰封的樓市出現“解凍”跡象

　　從近期公佈的多項數據來看，美國樓市正逐漸復甦。

　　美國全國房地產經紀人協會（NAR）12月20日公佈的數據顯示，美國11月成屋銷售意外反彈，脫離13年低位。具體來看，美國11月成屋銷售總數年化382萬戶，高於預期的378萬戶和10月的379萬戶。11月成屋銷售環比增長0.8%，而預期爲下跌0.4%，10月更是大跌4.1%。

　　需要注意的是，成屋銷售具有滯後性，在過戶時纔會計算，11月份的銷售數據更多反映的是10月和9月的購房決定，而彼時房貸利率尚未進入下行軌道，這也意味着未來的數據會有進一步好轉的空間。

　　NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，11月成屋銷售仍相對疲軟，部分反映了10月的市場環境，當時按揭貸款利率仍處於20年來的高位，隨後這些房屋於11月過戶。隨着最近幾周按揭貸款利率大幅下降，預計情況會出現明顯轉變，成屋銷售可能已看到週期性低點。

　　此外，美國11月待售房屋降至113萬戶，10月爲115萬戶。按照目前的銷售速度計算，需要3.5個月的時間消耗市場上的供應量，低於5個月的庫銷比表明市場供應緊張。

　　在美國二手房市場仍面臨供應短缺之際，買家競價推動了房價上漲。11月份售出房屋的中位價爲38.76萬美元，比去年11月份上漲4%。

　　新房市場也有好消息。美國人口普查局12月19日發佈的報告顯示，11月份單戶住宅開工量達到114.5萬套，創下19個月新高，較10月份增加18%，比去年同期增加9.3%。對此，Capital Economics房地產經濟學家Thomas Ryan分析稱，市場上二手房短缺繼續支撐着11月份的新房需求和建築活動。

　　自疫情暴發以來，美國住房需求一直非常強勁，但房屋供應卻很緊張，疫情減緩了新房施工進度。緊隨而來的加息又導致抵押貸款利率飆升，二手房業主出現惜售行爲，新房供應提速可以滿足更多購房者的需求。美國建築商股價也因此大漲，表現跑贏美股大盤，Lennar過去12個月大漲逾60%，Pulte Group更是飆升逾100%。

　　剛需看到“春天的希望”

　　雖然疫情期間火爆的樓市很難重現，但房貸利率跳水已經讓冰封的樓市逐漸走向春天。

　　居外IQI集團聯合創始人兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世紀經濟報道記者分析稱，美國住房市場在假日季等來了一點好消息，在經歷了近一年的低落後，上個月樓市終於開始出現一些復甦跡象。對於買家特別是首次購房的年輕人來說，2023年房價和利息的持續升高、市面上無房可售、收入跟不上房價的窘境將會好轉。隨着按揭利率緩慢降低，市面上房源供應會慢慢增加，新房開工率會持續上升，有些地區房價疲軟，準買家應該密切關注市場變化，擇機果斷出手。

　　春江水暖鴨先知，從一線人員的反饋看，美國剛需已經看到“春天的希望”。紐約房產經紀公司Serhant LLC經紀人Amy Wang對21世紀經濟報道記者表示，曼哈頓又開始見到幾個買家搶購一個單元的現象了。庫存本來就不多，而買家增多了，現金買家們覺得現在可能是低點，他們觀察了一陣，覺得現在時機到了，今冬將會有反季節現象，會迎來一個忙碌的冬季。

　　主打美國學區房投資的小豬美居的國內地區經理Michael Jing告訴21世紀經濟報道記者，在沉寂多月後，11月和12月接到的問詢量明顯上升，其中新客戶就佔了7成。與此同時，上個月和本月開通美國銀行賬戶的人數也增加了一倍。

　　需要警惕的是，市場的回暖也意味着未來購房成本可能增加。波士頓房產科技公司美吉居（GeoHomeUS）聯合創始人楊曉雯對21世紀經濟報道記者表示，預計波士頓地區入門級單戶型住宅交易會量價齊升，這個房型是剛需，買家意願強烈。目前是美國假期，預計明年1月份樓市會有變化。

　　新房市場也需要更多的供應來滿足需求。Lawrence表示，由於建築商和代理商的激勵措施，今年的房屋銷售量有所上升。即使11月份的開工率有所上升，但要滿足需求，建築量還必須進一步增加。“在大多數市場住房短缺的情況下，還需要更多的住房建設，房屋價格上漲只能通過大幅提高供應量來緩和。住宅建設再增加30%也很容易被市場消化，特別是考慮到最近幾周抵押貸款利率的驟降。”

　　房地產市場復甦也有助於穩定經濟。Comerica銀行首席經濟學家Bill Adams表示，建築業的增長對2024年的經濟來說是一個好兆頭，長期利率的回落將有助於明年獨戶住宅和多戶住宅建設的增長，從而促進整體經濟增長，降低經濟衰退的可能性。

　　“盛夏”難至

　　儘管美國樓市有望回暖，但仍不具備回到“盛夏”的條件。

　　美聯儲主席鮑威爾上週表示，隨着通脹下降速度快於預期，美聯儲緊縮貨幣政策很可能已經結束，而且關於降息的討論正“進入視野”，此後10年期美債收益率和30年期房貸利率一路下跌。

　　但需要警惕的是，多位美聯儲官員已反駁了市場對明年3月降息的預期，釋放了美聯儲不急於立刻降息的信號。

　　12月20日，費城聯儲主席哈克表示，美聯儲不需要再次加息，但傾向於在一段時間內維持高利率，以確保通脹回落至2%的目標水平。美聯儲降息很重要，但不應立即開啓這一進程，平息通脹的工作尚未完成。

　　雖然美聯儲官員近來均表示不會很快降息，但多數都未明確降息的具體時間表。而亞特蘭大聯儲主席博斯蒂克則給出了相對具體的預測，預計美聯儲將在明年下半年降息兩次。“降息的時機很重要，利率需要在通脹回到目標水平之前足夠低，這樣才能使經濟平穩落地，並且不會因失業率上升而遭到不必要的衝擊。”

　　這也意味着，在近期10年期美債收益率迅速跳水後，未來下降的速度會大幅放緩，降息預期已經在很大程度上被消化。

　　對房貸利率影響深遠的10年期美債收益率未來走向何方仍不明朗。道明證券預計，美聯儲明年將會從5月啓動降息，累計降息幅度可能達到200個基點，因而預計10年期美債收益率可能會在未來一年裏繼續下挫至3%。“中間派”則認爲未來會基本持平，摩根士丹利的預期爲3.95%，摩根大通的預期爲3.65%，花旗的預期爲3.90%。甚至有不少機構預測接下來還會反彈，高盛、美國銀行和巴克萊對明年10年期美債收益率的預測依然較高，分別預計2024年底10年期美債收益率將觸及4%、4.25%和4.35%。

　　這也意味着樓市未來可能仍將承受相對較高的壓力。儘管融資成本最近有明顯的下降，但借貸成本仍是兩年前的兩倍，這讓許多已經鎖定低利率貸款的房主不願出售房屋，因此市場上的房屋供應量低於正常水平。

　　展望未來，安薩里對記者分析稱，初步回暖跡象並不意味着美國住房市場將很快恢復正常。要想讓有換房需求的業主們把房子掛牌，讓樓市恢復到2019年以前的狀態，按揭利率得降至5%，而這在明年不一定能實現。

　　（工行網站特約作者：吳斌）

　　文章來源：21世紀經濟報道