春江水暖鴨先知。助力政策不斷加碼，房地產市場指標繼續呈現邊際改善跡象，險資機構對不動產投資掀起“小高潮”，多家公司出手購買不動產項目，其中以商業地產、產業園區、養老社區等不動產項目爲主。業內人士認爲，險資之所以對不動產項目情有獨鍾，一是因爲險資的投資期限長，資金量大，兩者之間的期限匹配度高；其次近期經過前期的調整，目前不動產的投資價值已經逐步顯現，是比較好的介入時機。預計未來一段時間，不動產投資仍將是險資的“心頭好”。

　　險資集中火力“買買買”

　　12月6日，平安人壽發佈關於大額不動產投資的信息披露公告稱，北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目計劃投資金額不超過75.41億元，本次新增出資1.5億元人民幣，累計出資總金額約73.81億元。根據平安人壽披露的公告，該項目位於北京西二環和西三環之間，用地性質爲商務金融用地，總佔地面積2.1萬平方米，總建築面積23.3萬平方米。平安人壽作爲投資主體，以項目公司股權方式投資不動產。

　　就在平安人壽發佈公告的前兩天，12月4日，海保人壽披露重大關聯交易公告稱，海保人壽以物權方式投資武漢國採中心T4棟2-11層不動產項目，交易總價款爲2.03億元。公告顯示，該項目爲非自用不動產項目，交易標的位於湖北省武漢市東湖新技術開發區高新大道789號，產權建築面積爲17236.79平方米，商務用途。交易對手爲國採（武漢）會展投資建設有限公司。

　　此外，港股上市公司ESR11月底公告稱，將5家間接附屬公司的股權轉讓予蘇州易榮股權投資合夥企業（有限合夥）（下稱“蘇州易榮”）。蘇州易榮對上述5家目標公司全部股權的受讓對價合計爲20.38億元。據悉5家目標公司的6項資產分別爲分佈在徐州市、廊坊市、嘉興市、蘇州市、東莞市的物流倉儲等運營性不動產。

　　事實上，泰康保險集團爲上述交易的實際購買方。蘇州易榮是ESR和泰康人壽共同投資的人民幣收益基金，其中，ESR附屬公司和泰康人壽分別持有該基金5%和95%的合夥權益，泰康人壽是泰康保險集團的全資子公司。

　　今年以來，險資已經頻頻出手佈局不動產。中國保險行業協會網站披露信息顯示，截至目前險企已經先後發佈了42份關於大額不動產投資的信息披露公告，超過去年36份的相關公告。

　　市場的主流觀點認爲，雖然短期房企業績仍然沒有出現趨勢性好轉，銷售也在緩慢爬坡過程中，但是經過這一輪洗牌，當前不動產之前的泡沫已經被洗掉，投資性價比顯現。

　　此前，中國平安首席運營官付欣在2023年中國平安中期業績會上表示，在中國平安保險投資組合的不動產投資中，物權類資產近76%，包括商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等。這類資產總體非常優質，能夠貢獻穩定的租金收入，並實現保值增值。

　　投資時機較爲有利

　　從已披露信息來看，險企投資的不動產項目涉及商業地產、產業園區、養老社區等不動產項目，投資方式包括物權投資、股權投資、債券計劃等多種方式，其中有多個項目已進入實際出資階段。

　　北京排排網保險代理有限公司總經理楊帆認爲，險資加碼不動產投資主要基於以下幾方面的因素考慮：其一，險資資金體量大，投資週期長，而不動產投資能夠容納大體量的資金，非常適合長期投資，兩者在投資屬性上契合度非常高。其二，養老和大健康等險企的主營業務需要不動產資源的支持，因此通過不動產投資，險企不僅能把主營業務跟不動產投資進行完美融合，而且還能帶來長期穩定的投資回報。其三，險資追求長期穩健收益，而且投資體量又非常大，因此險資本身具有多元化的資產配置需求，而且在利率下行的背景下，現在優質投資項目本來就比較緊缺。險資投資不動產具有天然的優勢，而且我國不動產投資對長期資金的需求也在不斷增加，因此險資投資不動產的空間依然存在。

　　易居研究院研究總監嚴躍進也認爲，當前險資積極持有包括寫字樓在內的不動產項目，主要是因爲寫字樓項目本身價值被低估。從地域範圍來看，部分險資喜歡在一線城市拿地。

　　中國保險資產管理業協會此前發佈的報告顯示，去年，險資加大了對投資性房地產的配置力度，投資性房地產投資規模同比增長超兩成。信達證券分析師王舫朝也表示，2023年以來險企頻頻加碼不動產項目投資，首要原因是不動產投資“長期持續回報”屬性較爲契合險企資金長期屬性，整體來看，優質的不動產長期投資有助於險企增加另類投資標的選擇，豐富險企投資組合的投資品種，不動產投資加碼是險企根據市場情況及時調整投資組合的體現。

　　從更長遠的角度來看，險資投資不動產的熱度能否得以延續？多數機構給出的答案是肯定的。

　　黑崎資本基金經理曾盛認爲，不動產投資一直是保險公司的重要選項，但不同時期可供選擇的優質項目數量會有所不同。其中需要綜合考慮多個因素，包括項目的地理位置、市場需求、租金回報率等。險資集中投資不動產表明這些不動產在區位優勢、租售性價比和投資回報方面具備較高潛力，因此受到了險資青睞。

　　中國人壽副總裁劉暉今年8月在該公司業績發佈會上介紹，成熟的商業地產有穩定的現金流，能夠跨越週期實現保值增值，同時抵禦通脹、抵禦波動，與其他品種相關性較低，是保險等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動產實物資產有利於保險資金長期獲得穩健回報。國外保險公司對於不動產配置一般在10%左右，國內保險公司目前對於商業不動產等實物資產的配置比例仍比較低。

　　（工行網站特約作者：葉麥穗）

　　文章來源：21世紀經濟報道