儘管政策頻出，一線城市樓市目前暫時還未能爬出“泥潭”。2023年12月15日，國家統計局發佈11月房價數據，一線城市房價繼續下降，二手房降幅更爲明顯。

　　從今年的情況來看，經歷短暫“小陽春”之後，5月一線城市二手房價格環比開始下降，8月新房價格開始下降，9月房價短暫好轉，10月開始一線城市新房、二手房價格重回下跌通道。市場成交情況也與之相似，“小陽春”後四個一線城市住宅成交回落明顯，11月市場成交仍在低位徘徊。

　　爲提振樓市，8月底開始，一線城市醞釀出臺新一輪需求端支持政策，從“認房不認貸”，進一步拓展到降低首付比例、降低房貸利率、優化普宅標準等方面。12月14日，北京、上海接連發布需求端支持政策，爲降低居民購房成本帶來實質性利好。

　　目前一線城市的樓市支持政策以降低購房成本爲主，北京、上海和深圳的政策調整都重點圍繞這一方向展開，各地在放鬆購房資格方面仍較謹慎。作爲近期一線城市中優化樓市政策的先行者，廣州率先放鬆了限購，但其他三個一線城市暫無明顯政策動作。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，近期京滬政策優化後，一線城市短期政策或以落實爲主。未來若市場調整壓力增加，一線城市政策仍有優化預期。

　　陳文靜舉例，如根據市場情況因區施策優化限購政策，取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人羣購房套數、優化離婚購房以及特定需求購房限制等。除此之外，優化限售、限價政策，降低交易稅費，支持住房“以舊換新”等，也是政策優化方向。

　　市場等待積極信號

　　據12月15日國家統計局發佈的數據，11月一線城市新房價格環比下降0.3%，降幅與上月相同，其中北京、廣州和深圳環比分別下降0.1%、0.9%和0.8%，上海環比上漲0.6%。

　　相較新房，11月一線城市二手房價格下降更爲明顯，環比下降1.4%，降幅比上月擴大0.6個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。

　　一線城市的新房價格環比降幅與二線城市持平，略好於三線城市。但一線城市的二手房價格環比降幅明顯大於二、三線城市，同期二、三線城市二手房價格降幅分別爲0.7%和0.8%。

　　對此，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，11月各能級城市二手住宅價格環比降幅呈擴大態勢。相較於二、三線城市，一線城市降幅最大，或是一線城市在“認房不認貸”後雖有小幅政策調整，但是始終沒有大幅度的支持政策鞏固加持，導致後續房價回升動力不足。

　　二手房價格對市場變化的感知比較敏感。“小陽春”釋放掉前期積壓市場需求之後，今年5月，一線城市二手房價格就開始由升轉降，四個一線城市二手房價格環比降幅在0.1%到0.8%之間。連降4個月之後，9月一線城市二手房價格短暫回暖，上漲0.2%，其後又開始下降，11月降幅擴大。

　　相較二手房，一線城市新房價格相對穩定，今年前5個月一線城市新房價格環比保持漲勢，5月漲幅收窄至0.1%，6月、7月價格持平，8月價格也開始下降，9月價格與上月持平，其後的10月和11月新房價格再次下降，降幅皆爲0.3%。

　　銷售數據對市場熱度的反映同樣直觀。Wind數據顯示，今年3月，北京、上海、廣州和深圳的商品房成交面積分別爲69.24萬平方米、99.86萬平方米、114.18萬平方米和31.44萬平方米，環比分別增長65.9%、77.7%、69%和48%，單月成交大幅拉昇，“小陽春”特徵顯著。

　　但成交回暖勢頭並未延續太久，“小陽春”之後，一線城市樓市成交回落明顯。4月上海和廣州商品房成交面積出現下滑，環比分別下降9.7%和30.1%。5月四個一線城市商品房成交均出現不同程度下降，其後市場成交整體平淡。

　　到11月，北京、上海、廣州和深圳的商品房成交面積分別爲41.65萬平方米、60.07萬平方米、58.5萬平方米和30.77萬平方米，前三城成交面積環比分別下降20.1%、5%和18.6%，僅深圳環比微增2.6%。

　　陳文靜表示，銷售端恢復受阻主要受幾個因素影響：一是二手房房價普跌，導致潛在購房者觀望情緒較重，置業更加謹慎；二是居民就業、收入狀況及預期尚未完全恢復，對於房地產市場仍缺乏信心，加槓桿購房意願低於前幾輪市場週期；三是在優化政策落地前，一線城市政策存在較大的放鬆預期，部分購房者多持幣觀望政策變化。

　　這意味着，目前一線城市樓市仍然在等待積極信號。

　　樓市政策瞄準“降成本”

　　爲提振樓市，8月25日，住建部、央行、金融監管總局聯合發佈《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。緊接着，8月31日，央行、金融監管總局聯合發佈《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，進一步打開各地樓市政策調整窗口。

　　8月30日，廣州率先發文，優化個人住房貸款中的住房套數認定標準，成爲首個執行“認房不認貸”的一線城市，這也意味着新一輪一線城市樓市支持政策正式啓幕。到9月1日，四個一線城市全面執行“認房不認貸”，此後四地陸續優化公積金貸住房套數認定標準。四個一線城市也先後發文，進一步落實兩部門降低存量首套房貸利率的政策。

　　不僅如此，在之後三個多月的時間裏，四個一線城市相繼圍繞首付比例、房貸利率、普宅標準等方面，進行政策的調整優化。

　　廣州是一線城市中樓市政策調整的先行者。9月8日起，廣州首套房商貸利率下限突破5年期以上LPR，降至LPR-10BP，二套房商貸利率下限爲LPR+30BP。廣州成爲首個房貸利率下限突破5年期以上LPR的一線城市。

　　據9月9日《廣州日報》報道，廣州下調二套房首付比例，商貸首付比例最低可至30%，成爲近期首個降低首付比例的一線城市。

　　廣州之後，深圳跟進政策調整。9月29日起，深圳下調房貸利率，下調後首套房商貸利率和二套房商貸利率與廣州相同。11月23日起，深圳將二套房最低首付比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整爲40%。

　　市場關於一線城市普宅標準調整的呼聲由來已久。11月22日，深圳住建局發文調整普宅認定標準，取消了實際成交總價低於750（含本數）萬元的要求，普宅標準重回2019年規定。自此，深圳成爲近期首個調整普宅標準的一線城市。

　　相較廣州和深圳，北京和上海的樓市表現相對穩定，政策調控的定力也更強。兩地政策會否調整，何時調整，如何調整備受市場關注。

　　12月14日，北京、上海接連發文，大力優化需求端支持政策：優化普宅標準、降首付、降利率。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報道記者表示，北京、上海大力優化需求端政策，這意味着繼廣州和深圳之後，剩下的兩個一線城市也從需求端入手，加大對商品房市場的支持力度。一線城市樓市在全國房地產市場佔比不高，但具有很強的風向標作用。本次京滬房地產新政出臺，核心政策措施具有很強的針對性，能夠有效激發剛性和改善性需求。

　　王青判斷，後續其他城市也會跟進出臺力度更大的措施，這包括房地產購置環節稅費減免，適度發放購房券，加大公積金購房支持力度，以及通過全面推行“帶押過戶”等方式，進一步激活二手房市場等。這可能意味着繼8月31日央行、國家金融監管總局發佈兩個《通知》之後，新一輪樓市支持政策全面加碼。

　　但需要注意的是，目前一線城市政策調整主要圍繞降低購房成本展開，在放鬆購房資格方面的動作仍然不多。目前僅廣州取消了少量區域限購，並將非廣州戶籍家庭在限購區域購房的個稅或社保年限要求從5年縮短爲2年。另外，10月下旬上海金山區也曾出臺人才安居政策，小範圍、限制性放寬單身人才購房要求。

　　關榮雪認爲，目前一線城市對放鬆限購政策仍然保持較高的謹慎態度。12月中央政治局會議提出要“以進促穩”，房地產需求端政策調整亦是如此，政策工具箱“進”取式創新性的探索將有助於房地產市場“穩”發展，預計後續政策還有較大鬆綁空間，限購、限價等政策可能也會有所鬆動。

　　陳文靜則認爲，日前京滬政策優化後，短期一線城市或以政策落實爲主。值得關注的是，今年以來，多地出臺“以舊換新”相關舉措。也不排除一線城市圍繞“以舊換新”出臺配套政策，促進置換需求釋放。

　　光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向21世紀經濟報道記者表示，隨着經濟穩步恢復，居民傷痕效應逐步淡出，國內一攬子穩樓市政策累積效應釋放，房地產市場有望逐步企穩回升。但國內房地產調控基調仍是堅持“房住不炒”，強調因城施策、精準調控，更好滿足剛性與改善性住房需求。

　　（工行網站特約作者：李莎）

　　文章來源：21世紀經濟報道