在經濟下行壓力較大的情況下，近幾年房地產市場結構分化非常嚴重，大城市房價止漲甚至下跌、租金價格大幅上漲，小城市房價普遍飆漲，導致這種結果的根源是什麼？

　　一、大城市：租金漲了，是因爲房價跌了！

　　在一二線大城市，調控政策從2016年就開始收緊，帶來的結果是房價止漲，甚至部分出現下跌。但一二線城市的房租價格反而出現了普遍大幅的上漲。清理羣租房、中介機構壟斷等因素主要集中在少數幾個城市，很難解釋一二線城市房租普遍的大幅度的上漲。國內房價的金融資產屬性更強，容易產生泡沫，但房租歸根到底是由一個城市人口數量和住房數量的供需基本面決定的，所以中國的房價和房租之間沒有那麼直接的關係。16年房地產政策收緊後，一二線很多城市房價和房屋銷售增速均放緩，房屋竣工面積也大幅度負增長，供給減少是房租上漲的主要原因。也就是說，一二線城市的租金價格上漲不是因爲房價漲了，而恰恰是因爲房價跌了。

　　二、小城市：刺激一直未停，房價大幅上漲。

　　而在小城市，又是另一番景象:城市越小，房價漲得越兇猛，棚改貨幣化是主要推手。但是和一二線城市不同，小城市長期面臨人口淨流出的壓力，且二手房市場較小，房價偏高是非常危險的。一旦下跌，後果將非常嚴重:居民將過多資產配置在房地產，資產縮水短期會影響居民消費，長期甚至影響居民養老問題；房價下跌也將打壓小城市的房地產銷售，地方政府土地財政吃緊。在過去的兩年多裏，棚改貨幣化刺激房地產銷售好轉後，小城市房地產投資又維持了高增長。過去兩年多時間小城市銷售出去的商品住宅和剩餘庫存的總和，是2015年底商品房庫存的6倍還多。對於一個2014年就供給嚴重過剩的市場，近兩年又新增了房屋供給，且飆升至高位的房價會打壓需求。隨着棚改刺激政策退出，小城市房價恐難維持。

　　三、調控結構收斂，刺激力度有限。

　　大小城市房地產之所以出現當前這樣的結果，很大程度上是因爲調控政策在過去兩年多的時間裏都是分化的。但往前看，小城市房地產連續漲了幾年後，已經越來越危險，且貨幣化安置政策已經在轉向，政策趨於收緊。小城市房價只要不刺激，很難走平，2019年將面臨房價回調的壓力。從近期穩增長政策出臺的節奏來看，在明年經濟下行壓力更大時，大城市房地產調控存在邊際上放鬆的可能性，2019年或出臺部分結構性政策，但難以回到2016年之前強刺激的模式。但整體來說一二線城市的房地產銷售面積佔比只有30%左右，很難支撐整個房地產市場的銷售和投資。預計2019年房地產銷售或負增10%以上，投資負增5%以上。依靠房地產強刺激拉動中國經濟的時代已經終結。

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　　（工行網站特約作者：許昭）