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主持人：
近年來，隨着房價的一路飆升，擁有一套滿意的住房是我們每一個人夢想，在您圓夢的過程中，銀行住房貸款是您必不可少的好幫手，您是否想了解目前最新的房貸產品？您是否有特殊的房貸問題想要請教專家？您是否想爲自己的房貸瘦身？今天我們就爲您邀請到了工行北京分行的童曉燕女士、雷鵬先生和焦衛江先生，三位都是我們北京分行的個人信貸業務專家，對各類個人銀行貸款業務尤其是個人住房貸款業務都有十分豐富的經驗，歡迎三位到我們金融諮詢來作客，和網友們一起來聊聊房貸。先和我們親愛的網友們打個招呼吧！
諮詢師_童曉燕：
嗨，大家好，我是童曉燕，歡迎大家來到論壇。
諮詢師_雷鵬：
各位網友，大家好！很高興今天和大家交流房貸的事情！
諮詢師＿焦衛江：
大家下午好，我是來自工行北分的焦衛江，很高興和大家在一起聊聊房貸的事。
主持人：
先請三位先給我們介紹一下工行的房貸產品有哪些品種吧！
諮詢師_雷鵬：
咱們工行從97年起率先在北京開展個人房貸業務。經過多年發展，房貸產品已比較全面，包括：一手房貸款、二手房貸款、轉按揭、加按揭、公積金與商貸的組合貼息貸款、“房捷通”二手房交易資金監管、代辦公積金貸款、直客式房貸、房產抵押消費/經營貸款等業務。客戶購買新的、或二手的住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪，我們都能提供貸款支持。如果客戶急需錢用於消費，或經營週轉，我們也可以爲您提供貸款服務。
主持人：
品種真是非常豐富啊，爲我們廣大客戶提供一個非常靈活的選擇空間。現在市場上二手房的交易也十分頻繁，您能給我們詳細介紹一下二手房貸款的產品嗎？
諮詢師_童曉燕：
上面提到的貸款品種，涉及大家日常生活的各種用途。其中，適合二手房交易的主要是二手房貸款、“房捷通”二手房交易資金監管業務。現在，我行的二手房貸款最高可以貸到房價的80％，最長30年，如果客戶購房用於自住的，可以享受人行基準利率下浮15％的優惠。
主持人：
我們今天活動的主題就叫做“工行房捷通，房貸真輕鬆”，房捷通是我行近期推出的又一貼近客戶貼近市場的房貸新產品，您能就這個產品的特點和與其他產品的區別給我們介紹一下嗎？
諮詢師_焦衛江：
二手房交易資金安全是我們大家非常關注的問題。我行爲了滿足大家對交易資金的安全需要，推出“房捷通”。簡單地說，二手房交易中，買方的所有購房款直接存到銀行設立的專管賬戶，買賣雙方辦完房產過戶手續後，銀行再將購房款劃給賣方。它的主要特點：一是房屋中介不接觸交易資金，由買方直接存入專管賬戶，買賣雙方都放心；二是針對每筆交易，單獨設立子賬戶，專戶專管；三是購房款存入專管賬戶，還可獲得存款利息。
主持人：
原來“房捷通”就是利用銀行信用給二手房的買家和賣家都吃了一顆定心丸，加強了交易的安全性，給二手房交易創造了一個和諧和信任的氛圍，謝謝專家的介紹。親愛的網友們，聽了專家以上的介紹，您找到自己心儀的房貸產品了嗎？那麼下一步我們就要來看看如何辦理房貸業務了，專家能就房貸辦理的手續和流程給我們大家介紹一下嗎？
諮詢師_雷鵬:
和我們大家購房密切相關的是一手房貸款、二手房貸款、“房捷通”。一手房的辦理手續是：您先選定要購買的房子，簽訂購房合同，支付首付款，同時遞交個人身份、戶籍、婚姻、收入狀況、首付款證明等資料，填寫貸款申請表；我行進行貸款審批；審批通過，簽訂貸款合同；然後發放貸款，並按月還款；房地局發放房產證後，辦理抵押登記；貸款本息還清，辦理房屋抵押登記撤銷手續。
二手房貸款的辦理步驟是：買賣雙方簽訂購房合同，並支付一定的首付款，遞交個人資料，填寫貸款申請；我行進行審批，出具貸款承諾書；買賣雙方辦理房屋過戶手續；銀行發放貸款；辦理抵押登記。
房捷通分爲兩種情況，一種是客戶付全款買二手房，主要步驟是：客戶選好房源，中介機構出具開戶通知單，我行爲客戶開立資金專管賬戶，客戶將購房款存入專管賬戶，買賣雙方到房地局辦理過戶手續，手續辦妥，銀行將購房款轉給賣方。另一種情況是客戶貸款買二手房，主要步驟是：買方選好房源後，提出貸款申請；中介機構出具開戶通知單，我行爲客戶開立資金專管賬戶，買方將首付款存到專管賬戶；我行進行貸款審批，出具貸款承諾書；買賣雙方辦理房屋過戶手續；手續辦妥，我行將買方首付款和貸款一同轉給買方；同時，買方協助銀行辦理抵押登記手續。
主持人：
住房按揭能爲我們解決的購房的燃眉之急，但是也有可能讓我們陷入窘迫的債務危機，可見辦理住房貸款也要做到合理平衡，不要因爲一時的衝動就淪爲時下流行的“房奴”，那對於那些要辦理住房按揭貸款的朋友們，專家有什麼要提醒大家注意的嗎？
諮詢師_童曉燕：
我們中國人有一個老傳統，不愛揹債，一但債務壓身，千方百計的想辦法解決債務問題，其實合理的負債是所有的人爲了經營自己美滿的生活而應面對並選擇的方式，要根據自己的實際能力、分析判斷自己的未來發展，預期一個遠景收入目標來合理安排自己的負債標準，每月負債支出在不降低目前家庭生活水平的情況下，根據需要來辦理按揭貸款，建議大家：每月家庭的負債支出儘量控制在家庭月收入的45%-50%，不要因爲負債而影響了家庭的正常生活水平。房價是有波動的，收入是有變化的，千萬不要爲了一時的投資衝動，而淪爲“房奴”。
主持人：
我們看到，很多精明的借款人通過對還款方式、借款時機、提前還貸等進行選擇，最大限度的節約利息，專家有沒有一些小竅門教給大家，幫助大家爲自家的房貸瘦身！
諮詢師_焦衛江：
其實任何還款方式能節約利息都是誤解，所有的銀行都是按照您借款的本金數，按日計息的，也就是說您借用銀行一天錢，就要付一天利息，所謂的能節省利息，其實就是您前期多還銀行錢，佔用銀行的資金越少，所付利息也就越少。您可以根據家庭的每月實際收入情況，以及對未來3年的預期，選擇合適自己的貸款年限，還款方式。家庭收入高的，可以選擇期限短，前期多還本金的遞減方式，通過前期多還的貸款金額，來減少利息支出。
主持人：
看來房貸是沒有訣竅可言的，簡單的說就是一句話：借的少，利息就少，您需要做的是根據自己的資金狀況，合理借款。另外還要提醒您的就是，您在借款前應該對市場上的房貸產品進行詳細的瞭解，根據自己的情況選擇出適合自己的產品，做一個理性的、“斤斤計較”的貸款人。
網友_身體是革命的本錢：
今年貸款利率上調了兩次，請問我是在06年辦的貸款，那應該是執行原來的貸款利率還是按現在的貸款利率來還款？
諮詢師_童曉燕
現在執行的是原來的利率，但是從明年1月1號開始執行新利率。
網友_清書：
請問專家：工行個人住房貸款提前還貸的程序是什麼？
諮詢師_焦衛江：
您只要提前向我行提出申請，我行會電話通知你進行還款手續。
網友_yh：
我準備按揭貸款 購商品房，想知道如何還貸最省錢，有些房貸政策不清楚，請雷鵬經濟學碩士介紹房貸新產品，房貸政策好嗎？
諮詢師_雷鵬：
如果您有公積金的話，建議先辦理公積金貸款，如果公積金額度不夠的話，公積金一般額度是40萬，如果您的貸款額超過40萬的話，建議您辦理貼息貸款。
如果您購房是自住的，買第一套房子的話，可以享受優惠利率，是央行的基準利率下浮15%。還款方式得根據個人的月供能力選擇，等額本金的話，相對還的利息少一些。但是等額本金的前期還款壓力很大，而且每個月的還款額都不一樣，個人自己計算特別麻煩。等額本息的話，每個月還款額是一樣的，只要銀行不調利，大部分人採用等額本息的，目前市場上基本上就這兩種方法。
網友_4inlove82：
我是05年貸款的，今年的利息上調了，現在想提前還一部分錢，可取嗎？請指點下更好的方法！
諮詢師_雷鵬：
如果您確實有閒錢了，不影響您的個人生活質量的情況下可以辦理提前還款，提前還款縮短還款期限，相對省的利息多一些。還款也要根據自己的收入能力，不要盲目地多還。現在不少銀行推出的循環貸，還有存底貸業務或者叫存貸通，您可以轉成這種業務，既可以還款，想用錢的時候也可以隨時取出來。
網友_4inlove82：
如果我貸款12300元，從首月還款直至現在加上首期已付58393。05元，房屋總價154438元，現在想部分還7萬，那麼還剩多少未還？餘下部分還要還利息嗎？請問銀行的計算方法是如何計的？謝謝！！！
諮詢師_雷鵬：
您找銀行的人員辦理的時候，銀行人員會告訴你您的總已還款額到底多少是本金，多少是利息，銀行會提示您有多少本金還未還，如果你再提琴還七萬本金的話，銀行會相應扣除掉剩餘的未還本金來記利息。
網友_百合188：
我準備按揭貸款 購商品房，想知道如何還貸最省錢，有些房貸政策不清楚，請童曉燕經濟學碩士介紹房貸新產品，房貸政策好嗎？
諮詢師_童曉燕：
若您還款能力較強，您可以選擇等本金還款法，該還款方式的特點是前期還款壓力大，因此，可以節省一部分利息。我行將很快推出循環貸款、固定利率房貸等新產品，都是您不錯的選擇。
網友_cwdxs：
在理財網站看到有把房貸變成固定利率減少壓力的做法，工行是否有此項業務？該如何辦理？
諮詢師_童曉燕：
我行將盡快推出該項業務。
網友_danan：
請教一下，如何減少前期的房貸壓力？工行現在有哪些貸款品種適合？
諮詢師_童曉燕：
我行將很快推出遞增還款方式，能夠減輕您的前期房貸壓力。
網友_meizhu：
我父親已經退休了，還可以以我父親的名義貸款嗎？具體需要什麼手續呢？
諮詢師_雷鵬：
您好~
如果您的父親年齡沒有超過65歲，還可以貸款，但是年限很短，申請人的年齡加上貸款期限不能超過65歲。
如果您買的是一手房的話，可以把購房合同還有首付款證明，還有您父親的個人身份證件，戶籍卡，婚姻狀況證明，收入證明遞交就可以了。
網友_zhangkeke：
我想要提前還貸款，就是年限不變，提前還幾萬。不知道流程如何？需要什麼手續？
諮詢師_童曉燕：
如果您在我行貸款的話，可以先向貸款行提交提前還款申請，在提前還款申請表裏選擇貸款年限不變，就可以做提前還款，年限不變，月供減少。
網友_ynjh88：
你好：
1、請問工行現在發放房貸嗎？
2、如果發放房貸手續如何辦理？利率是多少？
3、一次最多可以貸多少？期限有多長？
諮詢師_焦衛江：
1、我行一直在發放個人住房貸款。
2、您只要提供您的個人身份證明及收入情況證明等材料就可以向我行申請房貸；如果您是第一次購房，即可享受下浮15%的利率政策。
3、根據您購房的情況，最高能貸房屋價值的8成，期限最長30年。
網友_cuirong513：
各位專家您好。
我是2004年從工行貸款買的房子，但現在我急需30萬，我又不想賣房，可以用先在的貸款買的房子，從工行在貸款嗎？我房貸還有50萬沒還完，可我的房子現在價值160萬，我還可以貸款嗎？急盼！！！
諮詢師_童曉燕：
若您的房產已經拿到產權證了，可以向我行申請加按揭貸款，就可以解決您的融資需求。
網友_sky_wind：
貸款有哪幾種，都有什麼條件？
諮詢師_童曉燕：
我行的貸款有幾大系列，每個系列下面有若干個產品。
“幸福之家”貸款系列：個人住房按揭貸款、個人商用房貸款、個人二手房貸款、個人住房轉按揭貸款、個人住房加按揭貸款、個人住房貼息貸款、“房捷通”二手房交易資金監管。
個人消費貸款系列：個人綜合消費貸款、個人汽車貸款、個人質押貸款、網上銀行個人質押貸款、個人信用貸款。
“幸福立業”貸款系列：個人經營貸款。
各種貸款的條件不太一樣，但是貸款的基本條件是，您個人有按期還本付息的能力，您是具有完全民事行爲能力的中國公民，您的資信比較好。
網友_zhangkeke：
我聽說其它銀行有一種服務，就是把存款賬戶與還款賬戶關聯起來，當存款賬戶達到約定的錢數時，銀行可以自動扣除，作爲提前還貸。不知道工行有沒有這樣的服務？謝謝！
諮詢師_焦衛江：
我行即將推出以存抵貸業務，推出後將能解決您的問題。
網友_diamondbeach：
什麼是等額本金法和等額本息法，分別適用什麼樣的情況？
諮詢師_童曉燕：
等額本金法指將貸款本金平均分攤到各期按照貸款餘額計算每期利息的一種還款方式，他的特點是，每月還款額不相同，前期還款壓力大，還款額逐月遞減。等額本息法，指每月還款額相同的一種還款方式。其特點是每期月供相同，在前期還款當中，利息佔比例較多。等額本金法適用於還款能力較強的客戶，等額本息法，對年輕的客戶羣體比較適合。
網友_diamondbeach：
目前公積金貸款利率是多少，如果貸10萬元錢，按照5年和10和15年，各要還多少利息？謝謝專家！
諮詢師_雷鵬：
您好~
公積金年利率五年以內（含五年）是4。32%，五年以上是4。77%。您說的十萬元貸款如果貸五年期的話，每月還款1856。1元，十年期，每月還款1049。4元，十五年期，每月還款778。9元。共還的利息，五年期利息是1。14萬，十年期利息是2。59萬，十五年期利息是4。02萬。
網友_理財之友：
專家好！我想諮詢一下：我的工資卡是在工行開的，我的銀行按揭也在工行，現在能不能每個月從我的工行工資卡上自動往按揭的那個工行存摺上劃錢？這樣我就不用每個月都去銀行一次了，如果可以的話，應該怎麼辦理？謝謝！
諮詢師_童曉燕：
建議開一個我行的網上銀行，通過網上銀行，就可以自己在網上把工資卡上的錢劃到還款存摺上，就不用每個月去銀行了，我行的每個營業網點都可以辦理網上銀行業務。
網友_yh：
謝謝雷碩士！我貸46萬（公積金貸20萬，商貸26萬）請教怎麼貸最省錢？
諮詢師_雷鵬：
您好~
你的公積金貸款額度太少，一般都可以做到40萬。建議你做40萬的公積金貸款，6萬元的商貸。如果你的前期還款能力還強的話，可以選擇等額本金還款法。
網友_理財之友：
我本來是在工行貸的款，現在想轉到招行去申請隨借隨還業務。想問問：可以辦理嗎？應該怎麼辦理，工行會收多餘的錢嗎？
諮詢師_童曉燕：
我行將很快推出類似產品，也能滿足您的需求，建議您不要轉。當然，我行將尊重客戶的選擇，只要您按照借款合同約定清償貸款。
網友_跳跳豆：
我年收入3萬，現與父母同住，未婚，工作一般，能申請公積金貸款嗎？
諮詢師_童曉燕：
只要您參加住房公積金，並能正常繳交，申請貸款之前連續六個月（含）以上須持續繳存住房公積金，或已累計繳存住房公積金十二個月（含）以上，且目前仍在繳存住房公積金。
網友_LWH：
怎樣辦貸款合理？
諮詢師_童曉燕：
貸款合理是根據你的理財規劃、還款能力綜合確定的。如果您有很好的投資渠道，並且投資的收益超過貸款利率的話。那麼，您就可以增加貸款金額和期限。反之，就應該降低貸款額度，縮短貸款期限，節省利息支出。
網友_yh：
請教專家商貸利率是多少？
諮詢師_童曉燕：
商業貸款的基準利率是：一年期貸款，年利率是6。39%，二到三年的是6。57%，四到五年的是6。75%，五年以上的是7。11%。如果您能夠享受住房貸款的優惠利率，就在上述利率的基礎上相應下浮15%。
網友_動感地帶：
我申請了按揭貸款，什麼時候能申請提前還款？且申請後就可以馬上提前還貸還是需要等一段時間？要等的話，大約等多長時間？謝謝專家
諮詢師_童曉燕：
只要您正常還款後就可以向銀行申請。提前還款申請，根據合同約定，需要提前一段時間，大概半個月到一個月左右。
網友_syr1982：
請問如果我想提前還貸(等額本金還款方式)，提前還貸的那部分錢要計算利息嗎？
諮詢師_焦衛江：
您提前還貸的部分以後不在計息，只收到您還款當日
網友_LWH：
我星期一就要去辦房貨，不知道貸款30萬應選哪種方式好？我現手中還有點錢但想用來裝修，我今年38歲，準備貸款期爲15年能提前還貸就提早還，但近三年不想還，請您告我是否是貸足期、足額合適？
諮詢師_童曉燕：
建議您貸足期足額，因爲住房貸款是優惠利率。如果您目前貸款金額不足，以後還會有其他資金需求的話，首先是融資會比較困難，其次，即使能夠申請到銀行貸款，利率也會比住房貸款利率更高，並且申請貸款之後，如果您有足夠的錢，可以申請提前還款。
網友_zhangkeke：
我聽說其它銀行有一種服務，就是把存款賬戶與還款賬戶關聯起來，當存款賬戶達到約定的錢數時，銀行可以自動扣除，作爲提前還貸。不知道工行有沒有這樣的服務？謝謝！
諮詢師_焦衛江：
我行即將推出以存抵貸業務，推出後將能解決您的問題。
網友_mss1112：
純公積金貸款6萬，現想提前還貸，公積金賬戶裏有一萬元，我想問一下，我能否將公積金內剩下的錢衝還掉，還後不足的量再自己付？？不知道可以嗎，請各位大蝦指教。謝謝！！急！！
諮詢師_童曉燕：
公積金一般不能直接衝減您的公積金貸款，您應該先將您的公積金取出來，然後申請提前還款。公積金提取的程序和手續可以諮詢您單位的人力資源部門。
網友_syr1982：
另外還想問一下，如果是個人，可以申請公積金貸款嗎？？怎麼申請，程序是怎樣的呢？
諮詢師_雷鵬：
您好~
如果您在公積金中心正常繳納公積金就可以申請辦理公積金貸款了，您與公積金中心聯繫，他會告訴你，你的最高貸款額度，一般人最高可達40萬，30年。公積金辦理手續並不煩瑣，一般都是有專門的代辦機構給辦理，根據您要購買的樓盤的不同，代辦費用會有些差別。一般需要遞交的資料有個人身份證件、戶籍卡，如果已婚的話，還需要遞交結婚證複印件。
網友_我爲基金狂：
我想貸款20萬元，貸20年，如果提前還貸，什麼時候還最省錢？
諮詢師_焦衛江：
您有一個誤解，不存在最剩錢這個概念，您只要記住，少佔用銀行一天資金，就少支付一天利息，貸的時間越短，金額越少，越剩錢。
網友_動感地帶：
央行頻繁調息，就目前來看，住房貸款利率還會大幅度調整嗎？
諮詢師_雷鵬：
您好~
央行加息是國家抑制房地產投資過快的重要途徑，是央行自行決定的，銀行也是調息當日才知道的，是否還會繼續加息，商業銀行也是很難判斷的。
網友_mss1112：
在讀研究生可以申請貸款嗎？
中介公司稱他們只能通過擔保公司辦理貸款，並且只能辦理深圳發展銀行的。保證能貸評估價的70%，但是要交3000元的貸款手續費（含律師費等），和給擔保公司的擔保費（近2000元），房交易價（35萬）。請問這合理嗎？
貸款通過審批後才能辦過戶嗎？
謝謝！
諮詢師_童曉燕：
貸款前提是必須有穩定的收入來源，若您有固定收入，就可以申請貸款。我個人覺得費用偏高，您可以再諮詢其它經紀公司，並且，若您能和賣房人協商一下，可以申請抵押登記後發放貸款，由貸款銀行先出具一個貸款承諾函，免除擔保費用。
網友_meizhu：
請問買房貸款的利息到底是怎麼計算的？
諮詢師_雷鵬：
您好~
以貸款十萬元，十年期爲例，每月還款1049。4元，第一個月還款額中所還利息爲十萬元本金乘以貸款月利率是397。5元，第一個月還款本金爲月還款額減去397。5爲651。9元，以此類推來計算還款利息和本金，也就是說，每月的還款利息就是當月初還剩的本金乘以當月的利率，用月還款額減去月還款利息，就是當月的還的本金。
主持人：
我們今天的活動就要結束了，感謝專家的精彩解答，親愛的網友們您是否仍然意猶未盡呢？沒關係，請繼續關注我們下期的活動——5月11日下午三點到五點，南方基金管理公司的投資專家將作客金融諮詢，爲您解疑答惑！親愛的朋友們週末愉快，咱們下次活動再見！ |