據看漲方的統計，北京二環內的商品房兩年間上漲51%，三四環間的房價上漲31%，也許統計數字不夠客觀，但在調控政策實施的兩年間，北京房價持續上漲是不爭的事實。再看上海，近期黃浦江邊成交了一套每平米單價超過21萬元的江景豪宅，人們不禁要問：這房價漲到多高才算合理呢？ 其實，合理房價本身是一個僞命題，在市場決定價格的樓市中，買賣即成交，存在即合理！只有不承認市場定價的人才會提出房價是否合理的質疑。金融中心城市如北京、上海，正確的問題是如何建立合理的住宅體系。而住宅體系是否合理的標準是有效分配稀缺的城市化空間。 城市化空間是現代都市的稀缺資源，因爲城市化空間的有限性或稀缺性，城市就出現了一種溢價——空間的依附性溢價。任何有形資產，無論其真實成本如何，都會由於佔有空間而增加空間的溢價，溢價率的高低主要取決於水土資源，財富效應和人口集聚。

　　過去人們常說：一方水土一方人；現在還應加上一句：人流錢流逐水流。特別是在中國，由於多數城市嚴重缺水，城市化空間的溢價率遠高於其它國家。 早期城市幾乎無一例外都是擇水而居，人口的集聚必然導致水資源不足，於是就需要引水而居，進而造水而居。擇水到引水必然出現空間的稀缺性，從引水到造水，空間就從相對稀缺升級爲絕對稀缺。這時，中心城市寸土寸金就不再是一個形容詞，而是投寸金得寸土，城市化空間從此不再是天賦資源，而是用金錢堆出來的絕對稀缺資源。在城市化空間成爲稀缺資源之時，合理分配空間就成爲城市經營者的首要責任，這纔是人們期望的“安居樂業”。 人們總在片面地理解“安居”，甚至有些經濟學家也裝傻唱高調，空談所謂居者有其屋是“天賦人權”。實際上，城市大街小巷隨處可見的“租售”二字就是在提示人們：合理的住宅體系應以“租”爲主，以買爲輔。

　　中心城市，特別是金融中心城市將形成三級住宅體系：50%以上爲租賃房產，30%—40%爲普通商品房，10%左右爲高端豪宅。因爲人口的流動性對於中心城市，就像血液循環對於人體一樣重要，是中心城市保持競爭力的關鍵因素，而能夠讓多數人擁有私宅的地方是人口流動性較低的農村鄉鎮和宜居城市。 三級住宅體系的財富效應在於兩個流動性，其一是低收入羣體的流動性，人多錢少；其二是高端羣體的流動性，錢多人少。窮人帶着夢想進入城市尋找機會，讓夢想化虛爲實，富人帶着資金進入城市尋找人才，讓金錢見證奇蹟。所以，三級住宅體系幾乎必然導致豪宅價格高高在上，領漲抗跌。政府也會用豪宅的高稅費投資建設公租房，讓更多有夢想的年輕人進入城市，這就是現代城市經營中流行的“豪宅補公租”模式。新加坡則是把公租房和保障房融爲一體，可租可買，限價限量，基本實現了居者有其屋。

　　中心城市的商品房市場有兩個可比的價格，其一是均價，其二是天價，人口的流動性越強，城市的財富效應越強，均價和天價之間的差距就越大。據不完全統計，金融中心城市的均價/天價比率差別很大，差價最低的如倫敦是3—4倍，差價最高的如香港爲10—11倍。若按中間比率計算，在北京，四環內的均價達到每平方米4萬—5萬元時，北京就會出現20萬—25萬元的天價公寓。在上海，中環線內的住宅均價達到5萬—6萬元時，上海就會出現30萬元以上的天價公寓。