在宏觀經濟弱復甦延續的大背景下，當前如何降槓桿、盤活存量資產儼然成爲了市場關注的焦點議題。而以公募REITs發行爲契機構建的不動產金融新模式，爲國內龐大的存量基礎設施提供了一條實現高質量轉型發展的新路徑。

　　作爲全國首批上市的公募REITs產品之一，東吳蘇園產業REIT的運營情況如何？怎樣看待本輪二級市場的深幅調整？針對後續擴募，是否已有安排？記者帶着問題專訪了東吳基金管理有限公司副總經理李傑。

　　交出穩健運營“成績單”

　　今年以來，REITs市場一直備受業界矚目。

　　記者注意到，在經濟環境整體承壓的情況下，東吳蘇園產業REIT各項運營和財務指標相對穩定。截至2023年二季度，東吳蘇園產業REIT管理的蘇州國際科技園5期B區和蘇州2.5產業園一二期的平均出租率分別達到約93.80%和86.41%。

　　“東吳蘇園產業REIT上半年的整體運營收入也達到了上市以來相對較高的半年度水平。”東吳基金管理有限公司副總經理李傑告訴記者，“就租戶結構來看，底層資產蘇州國際科技園5期B區以中小型和初創型企業爲主，行業涉及網絡通信、軟件服務、人工智能、生物醫藥和現代服務等；蘇州2.5產業園一期、二期則以大中型公司爲主，行業包含生物醫藥、產業地產、信息技術等。兩個園區的客戶定位形成了較好互補，能夠有效承接蘇州工業園區的產業導入，有效滿足產業集羣對於產業載體的綜合需求。”

　　據記者瞭解，東吳蘇園REIT自上市以來，按照基金合同和招募說明書要求，已落實分紅安排，爲投資人創造了較爲可觀的回報。具體而言，2021年的可供分配金額爲92615834.46元，完成《招募說明書》測算金額的109.15%；2022年，在響應國家號召減輕租戶負擔的大背景下，基金達成可供分配金額159787825.86元，完成《招募說明書》測算金額的105.02%，切實維護了投資人利益。

　　短期調整無礙看多信心

　　值得一提的是，公募REITs市場受部分項目經營業績不及預期、負面信息被過度解讀、投資人構成單一致使交易行爲趨同、保險等長線資金入市尚不充分、資金穩定性偏弱等負面因素影響，一度走出了深幅調整行情。

　　“本輪下調涉及廣泛、步調趨同、幅度較深。”李傑坦言，“但這並不影響我們看好後市的信心。畢竟，REITs項目的高質量擴容一直在有條不紊地推進，而隨着信息披露規則細化、投資者交流常態化等市場生態建設的完善，隨着更多長線資金的充實，我們堅信REITs市場將行穩致遠，爲實體經濟發展持續提供新動能。”

　　需指出，針對今年以來的二級市場震盪，業界關於“REITs產品資產估值未壓實，壓力測試和保守定價不足”的質疑甚囂塵上。

　　“我們認爲，應該拉長時間維度辯證地看待問題。”李傑說，“一方面，資產估值的參數和條件設置應當在一定的期限內進行持續檢驗和調整，存續期的跟蹤評估設置意義即在於此；另一方面，極端或重大事件對估值影響的程度，應立足於對資產未來一定期間業績的判斷，而非侷限於當下短期的衝擊，且業績的平穩和恢復取決於資產的區域優勢、產業優勢、聲譽地位等稟賦特質，還依託於原始權益人和運營管理機構的資質能力、管理水平等綜合因素；再者，資產估值本身就是動態的，是發行人和投資人通過市場達到雙向平衡的結果。”

　　毫無疑問，基礎設施公募REITs作爲一項創新金融工具，在試點初期的熱度退去後，其價格下行是必經的過程，是估值理性迴歸的過程，也是市場價值發現機制逐步完善的過程。

　　優化運管能力仍爲關鍵

　　總而言之，對於公募REITs市場和產品本身而言，短期波動無礙其長期投資價值的凸顯。

　　“個人認爲，REITs的核心在於長期運營，對於原始權益人來說，如何提升基礎資產的管理和運營能力實爲重中之重。”李傑直言，“持續經營能力的重要性遠遠超過快速週轉能力。”

　　那麼站在REITs基金管理人和外部管理機構的角度，應於哪些方面着手，優化長期運營和管理能力？如何避免此前出現過的重要租戶退出致使REITs產品二級市場價格大跌？

　　“首先，我們會協同運營管理機構對東吳蘇園產業REIT所管理項目資產的租戶結構保持動態梳理——東吳蘇園產業REIT管理的兩個園區單一租戶集中度較低，承租面積和租金貢獻均相對分散，重要現金流提供方提前退租的風險基本可控。其次，運管機構需要對重要租戶的發展規劃、經營穩定性、續租意願保持跟進，充分預留前置洽談期，保持銜接平穩。更爲重要的是，運營管理機構依託園區在產業聚集、產城融合等方面的綜合優勢，還需不斷提升服務水平、優化招商政策、強化招商力量，持續擴大園區對潛在租戶的吸引力。”李傑稱，“此外，強化運營管理機構的風險意識、壓實運營管理機構責任、落實其共同信息披露義務等舉措，也是建設規範有序REITs市場的重要一步。這同時也要求基金管理人和運管機構分工協作，充分做好應急預案、集中度管理、投資者關係管理等工作，切實保障投資人利益。”

　　展望後續，對於產業園板塊的發展，李傑向記者表達了樂觀的預期。

　　“優質園區資產通過REITs上市後，其運營水平在市場考驗中必將持續優化，行業標杆示範效應有望逐步顯現，對於目標產業和目標租戶的引導力、吸引力也將隨之提升。”李傑說，“未來更多優秀的園區資產和園區運管機構將適應新的產業趨勢脫穎而出，並通過REITs上市和擴募機制加速轉型升級，提升產業承載效能，高質量擴充市場規模，最終帶動產業園板塊獲得穩步健康的發展。”

　　聚焦東吳蘇園REIT的擴募安排，李傑表示：“我們和原始權益人正在積極籌備，後續將按照監管要求、園區規劃加快相關工作的開展。”