8月1年期LPR下降10個基點，5年期以上LPR持平。二者出現非對稱下調，且下調幅度亦窄於此前MLF 15個基點的降幅。分析認爲，其中原因一是商業銀行淨息差連年走低，需爲存量按揭降息預留空間；二是LPR調降對房地產刺激作用邊際減弱，市場觀望情緒仍然濃厚。

　　根據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈數據，2023年8月21日貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.45%，較上月水平下降10個基點；5年期以上LPR爲4.2%，與上月持平。

　　此前在人民銀行8月15日的公開市場操作中，MLF中標利率下降15個基點，由此前的2.65%下降至2.5%。

　　從商業銀行淨息差的歷史數據走勢來看，近年來這一指標持續走低，2020年以來更是下行至歷史低位，商業銀行壓力與日俱增。

　　據國家金融監督管理總局於8月18日披露的數據，今年上半年，商業銀行累計實現淨利潤1.3萬億元，同比增長2.6%，增速較去年同期下降4.5個百分點。二季度末，商業銀行淨息差爲1.74%，相比去年末下降17BP。

　　人民銀行主管媒體《金融時報》援引招聯首席研究員董希淼觀點分析指出，5年期以上LPR保持不變，有助於商業銀行穩定息差水平，保持利潤合理增長，增強支持服務實體經濟的持續性和高質量發展的穩健性。

　　此前，8月17日，人民銀行發佈《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》，首次設專欄討論《合理看待我國商業銀行利潤水平》。其中指出，“商業銀行維持穩健經營、防範金融風險，需保持合理利潤和淨息差水平。”

　　商業銀行在面臨淨息差持續下行擠壓利潤空間的同時，還需要爲可預期的存量按揭降息預留一定空間。

　　存量按揭降息的政策導向已然明晰——8月1日，人民銀行、外匯局召開2023年下半年工作會議提出，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率；8月18日，人民銀行、國家金融監督管理總局、證監會提出，要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規範貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關係。

　　人民銀行數據顯示，6月新發放個人住房貸款加權平均利率爲4.11%，同比下降0.51個百分點，處於歷史低位。但與此同時，現階段存量中仍有相當部分執行超過5%貸款利率，遠高於目前新發放的按揭利率。

　　中金公司分析師黃文靜認爲，LPR更多影響的新增貸款利率已降至歷史低位，目前更需要調整的是存量城投和按揭利率，後者更多通過協議重定價而非調降LPR實現。LPR降幅小於MLF或有助於對衝銀行息差收窄風險，以更好支持實體。

　　光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華也表示，維持5年期LPR報價利率穩定，有助於避免新、舊房貸利率的利差進一步擴大的潛在負面影響。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜分析表示，當前5年期以上LPR爲2019年房貸利率換錨以來最低水平，根據監測，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平。整體來看，LPR下調空間或已不大，未來或許更多房價調整壓力大的城市通過下調加點數來降低房貸利率，降低購房成本。

　　此外，分析認爲，LPR調降對房地產刺激作用邊際減弱也是本次5年期LPR未跟隨調降的原因之一。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，五年期LPR自2020年8月份啓動以來，大力度、密集的下調並沒有給房地產市場帶來很大的改善。一方面是整體市場下滑的慣性和決定的因素導致的，並非5年期LPR下調能夠改變；另一方面，從4月份以來到現在，剛需退場的速度非常快，導致改善型的鏈條轉不動，所以通過五年期LPR的下調來刺激剛需和改善需求，效果可能在下降。

　　易居研究院研究總監嚴躍進表示，6月5年期LPR已經做出10個基點的下調，當前正處於對此類既有政策消化的關鍵期，因此8月5年期LPR無需頻繁降低。

　　多位專家認爲，相較於利率調整，居民對收入和就業前景的預期這一因素對房地產市場的影響更大，基本面進一步改善或能更大程度上提振市場情緒。