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土地市場明顯降溫 成交溢價率料持續走低
 

  10月13日下午,隨著北京市第二批集中土拍落下帷幕,二輪集中供地接近尾聲。從競拍結果看,土拍降溫的勢頭已經出現在北京市場。

  專家表示,受城市成交結構變化及熱點城市嚴控溢價率影響,城市地價均出現環比下滑趨勢。未來各地或調低土地出讓價格以順利完成土地出讓,土地市場熱度將保持低位運作,溢價率指標或進一步走低。

  房企拿地熱情下降

  今年8月底,北京公佈第二批集中供地資訊,集中供應43個住宅地塊。最終,共16宗地塊接到有效競買申請,其中5宗地塊已在10月12日以底價成交,剩餘11宗地塊于13日進行了現場競拍。

  據悉,此次成功出讓的16宗涉宅用地共吸引20余家房企競拍,相較于首批集中土拍時50余家的參拍房企數量,下降不少。在成交金額方面,16宗地塊總成交額為509.97億元,其中僅2宗地塊觸得競價上限轉入競高標準住宅方案階段。加上此前已出讓的1宗招標地塊,北京第二批集中供應的17宗地塊總成交額為513.45億元。

  “不只是北京,在第二輪集中土拍中多個城市遇冷,出讓地塊多以底價成交,成交溢價率也基本在5%以下,重慶、青島、濟南等城市的溢價率甚至在1%左右。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里説。

  馬千里稱,重點城市二輪集中土拍採取了新的出讓規則,並加強了對競拍房企的資格審查,強調房企購地需利用自有資金。受此影響,央企、國企也成為重點城市二輪集中土拍的拿地主力,如廣州、深圳、成都等城市國企競得地塊佔八成以上。

  “除資金壓力外,土拍門檻提升也使房企拿地更為理性。從禁馬甲、限制拿地宗數、提高保證金比例、競品質地塊需先提供建設方案、現房銷售等多角度提高了要求,一定程度上降低了開發商拿地熱情。”中指研究院浙江分院常務副總經理高院生説。

  流拍率明顯上升

  值得注意的是,第二批土地集中供應流拍率明顯上升。除此次北京26宗土地未接到有效競買申請被延期出讓外,杭州也于近日宣佈終止原定於10月12日進行的17宗地塊出讓,其中包含了10宗此前因報名人數不足流拍的競品質地塊。

  中指研究院數據顯示,截至10月12日,年內第二批集中土拍中,已完成土地出讓的15個重點城市共撤拍121宗地塊,流拍65宗。

  “流拍地塊主要來自於二輪集中土拍的城市,各級城市均有多幅地塊遭遇流拍或臨時撤拍。廣州、瀋陽、重慶、濟南、天津等城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上,較首輪大幅升高。”馬千里説。

  易居企業集團CEO丁祖昱預計,接下來,在熱點市場調控易緊難松、房企資金鏈緊張的影響下,重點城市的流拍率預計保持高位。

  馬千里認為,未來為避免流拍率持續走高,部分城市新一輪公告中或有所調整。一方面部分城市需要保證年度供地計劃的完成率;另一方面也有市場維穩,保證中長期住房供給穩定、滿足合理自住需求平穩釋放的需要。預計在四季度的第三輪集中供地中,資金實力較強的房企有望得到更多拿地機會。

  注:本資訊僅代表專家個人觀點僅供參考,據此投資風險自負。

(摘自中國證券報•中證網 2021-10-14)
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