8月9日，長三角基礎設施REITs産業聯盟組織召開“保障性租賃住房REITs的發展與展望”圓桌論壇。論壇上，上海證券交易所、中國國際工程諮詢有限公司、中國國際金融股份有限公司、建信資本管理有限責任公司、中金基金管理有限公司、銀華基金管理股份有限公司、深圳市世聯土地房地産評估有限公司、戴德梁行房地産諮詢（上海）有限公司等REITs領域專家齊聚一堂，共同交流了保障性租賃住房REITs合規要件、盡調重點、運營關鍵、價值評估等方面的項目推動經驗，探討了保租房大類資産發展面臨的難點及相關政策建議，合力促進保障性租賃住房REITs規範發展。

　　中國證券報記者了解到，本次活動是REITs産業聯盟組織的首次圓桌論壇。後續，REITs産業聯盟將紮根長三角、服務全國，充分發揮聯盟的橋梁和紐帶作用，持續常態化組織各類圓桌論壇促進交流，形成合作共贏的REITs産業生態圈，促進基礎設施REITs試點工作行穩致遠，為盤活存量優質資産、穩定經濟大盤發揮出金融産品的應有功能，共用産業協作價值。

　　基礎設施REITs助力保租房市場健康發展

　　參加論壇的專業人士一致認為，相比傳統債務融資方式，基礎設施REITs作為一種權益型融資，具備“將擁有長期穩定現金流的優質資産上市”的融資特性，通過盤活保障性租賃住房存量資産，增加新增投資，促進形成投資良性迴圈；同時，作為一種權益型工具，可以有效降低企業資産負債率，為保障性租賃住房市場的健康發展提供必要的金融支援。

　　中國國際工程諮詢有限公司研究中心副主任徐成彬認為，保障性租賃住房REITs有利於解決人口凈流入大城市的新市民、青年人等群體的住房困難問題，是金融服務民生工程的重要體現。相比于其他類型資産，保障性租賃住房REITs更加強調項目用地合規性，更加關注REITs募集資金的流向，嚴格防止回收資金流向商業地産。

　　據中國證券報記者不完全統計，截至目前，海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10余個省份均提出支援開展保障性租賃住房REITs試點。

　　“從已經公佈的保障性租賃住房建設計劃的一些省市來看的話。在‘十四五’期間，保障性租賃住房的建設速度將大幅提高，建設需求非常的旺盛，應該會佔到未來整體住房市場增量中的30%以上。根據此前住建部發佈的資訊，全國40個重點城市預計建設量將達到650萬套，總投資也是萬億級的市場。因此我們認為發展保障性租賃住房REITs市場將會為未來的保障性租賃住房的建設提供重要的資金來源。同時。公募REITs市場的設立也將從資本市場的角度，為保障性租賃住房運營模式和經濟效益提供了一個可以參考的樣本。”戴德梁行北京估價及顧問服務部高級董事、REITs業務負責人楊枝在論壇上表示。

　　銀華基金基礎設施基金投資管理部總經理楊默進一步稱，我國現有租賃人口大約有2億人左右，未來租戶增長預期明確。未來保租房將在公募REITs市場佔據越來越重要的位置，市場空間巨大，前景可期。

　　聚焦經驗分享 合力推動更多試點項目在路上

　　2022年是我國保障性租賃住房REITs元年，近日三單保障性租賃住房REITs項目均已獲得註冊批復，處於詢價發售階段。其中，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT的募集期為8月16日至8月17日。華夏北京保障房REIT的詢價日為8月12日。

　　中國證券報記者注意到，今年5月，證監會、發改委聯合發佈《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）有關工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業務規範有序開展。隨後，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT便率先上報。

　　針對保障性租賃住房公募REITs，中金公司投資銀行部執行總經理汪誠分享了廈門安居REIT案例及盡調工作經驗，汪誠認為財務顧問、計劃管理人需結合保障性租賃住房行業特點，獨立開展盡職調查工作。其中，對於原始權益人，需要重點關注其是否為開展保障性租賃住房業務的獨立法人主體、運營管理能力以及資産儲備等情況；對於基礎設施項目，需要重點關注土地權屬及可轉讓性、保障性租賃住房項目認定及合規情況以及運營收益的市場化水準等情況。中金基金副總經理李耀光介紹，保障性租賃住房是我國基礎設施公募REITs的全新資産類別，與傳統的倉儲物流、産業園區等産權類基礎設施資産相比，保障性租賃住房一方面具有保障屬性的要求，同時在租戶數量、租約期限等方面也具有一定的特殊性。

　　7月15日，上交所發佈了保障性租賃住房REITs指引，進一步對保障性租賃住房試點進行規範和引導。展望未來，市場人士預計，隨著保障性租賃住房REITs試點推進，未來一段時間將有更多項目落地。

　　聯盟紮根長三角服務全國 聚力推動REITs市場發展

　　公開資料顯示，長三角基礎設施REITs産業聯盟是由上交所與長三角區域合作辦公室、上海市發展改革委、江蘇省發展改革委、浙江省發展改革委和安徽省發展改革委作為共同指導單位，於今年5月聯合發起成立。

　　REITs産業聯盟成員覆蓋基礎設施REITs發起人、證券公司、基金公司、律師事務所、會計師事務所及評估機構等各類市場參與主體。REITs産業聯盟的目標和主要工作是重點圍繞長三角總體發展目標和基礎設施領域發展規劃，以企業發展和市場需求為基礎，全鏈條培育REITs産品優質項目，常態化組織REITs領域交流活動，多視角開展REITs産業前沿研究，集聚市場優勢資源，切實提升服務長三角一體化發展的質效，全面助力打造具有國際競爭力的REITs發展新高地。

　　中國證券報記者了解到，後續，REITs産業聯盟將紮根長三角、服務全國，充分發揮聯盟的橋梁和紐帶作用，持續常態化組織各類圓桌論壇促進交流，聚焦重點區域、重點行業、重點企業，總結典型經驗，推廣成功案例，研究分析問題。同時，定期召開年度論壇，總結復盤全年工作經驗，研判展望發展趨勢，切實提升服務國家戰略、服務實體經濟的質效，充分發揮合作體的聚力效用，促進基礎設施REITs試點工作行穩致遠，全面助力打造具有國際競爭力的REITs發展新高地，為盤活存量優質資産、穩定經濟大盤發揮出金融産品的應有功能，共用産業協作價值。