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6隻公募REITs發行價出爐 戰略投資者熱情似火
 

  首批9隻公募REITs的發行有了新進展。截至5月26日下午6時,有6隻産品完成詢價併發布了發售公告,分別來自紅土創新基金、中航基金、華安基金、東吳基金、浙商資管、中金基金。

  公告資訊顯示,6隻産品的最終發行價差距較大,但戰略投資者佔比份額均超50%,最高者甚至超過了70%。從披露的名單來看,戰略投資者中不乏泰康人壽、銀河證券、中航證券、浙商證券等各路機構身影。5月31日起,這6隻産品將正式發行。

  定價邏輯類似股票IPO

  公告顯示,中航首鋼生物質REITs、浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs、中金普洛斯倉儲物流REITs、東吳蘇州工業園區産業園REITs、華安張江光大園REITs、紅土創新鹽田港REITs的發行定價,分別為13.38元、8.72元、3.89元、3.88元、2.99元、2.30元。

  整體而言,6隻産品的最終發行價,與此前預定的詢價區間較為接近。其中,紅土創新鹽田港REITs的詢價結果為每份基金份額2.300元,偏于詢價區間(2.163元/份-2.381元/份)右側;浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs的發行價定為8.720元,靠近詢價區間(8.270元/份-9.511元/份)左側。

  富國資産相關人士認為,公募REITs的定價邏輯類似股票IPO。從2005年1月1日起,我國正式施行“IPO詢價制度”,該制度利用詢價增進資訊溝通,減少資訊不對稱,提高IPO定價準確性。

  此外,從投資者結構來看,6隻産品的戰略投資者募集份額佔比較高,基本在50%以上。比如,華安張江光大園REITs發行總份額為5億份,其中初始戰配份額為27665萬份,佔比為55.33%;浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs和中金普洛斯倉儲物流REITs的戰略配售比例,則分別高達74%和72%。

  天相投顧高級基金研究員楊佳星對中國證券報記者表示,公募REITs在份額發行方面主要以戰略配售、機構投資者網下認購為主,可能不會對個人投資者提供很高的認購額度。但中長期來看,作為基金行業的重要組成部分,尤其是對比海外成熟市場REITs産品在投資組合中的重要作用,REITs將成為廣大投資者在構建投資組合過程中必不可少的一個産品類型。

  戰略投資者陣容強大

  隨著發行定價出爐,參與戰略配售的機構名單也最終浮出水面。

  以發行價最高的中航首鋼生物質REITs為例,該産品獲得2家原始權益人或其同一控制下的關聯方“首鋼環境産業有限公司”和“北京首鋼基金有限公司”認購,認購份額均為2000萬份,佔比均為20%;此外還獲得7家專業機構投資者承諾認購,分別為泰康人壽保險有限責任公司、北京北咨投資基金管理有限公司、中國銀河證券股份有限公司、中航證券有限公司、中銀理財有限責任公司、工銀瑞信投資管理有限公司、深圳市前海建合投資管理有限公司,7家機構合計認購基金份額約為2000萬份,佔比為20%。

  華安張江光大園REITs的戰略配售對象有12家,除了珠海安石宜達企業管理中心(有限合夥)和上海張江積體電路産業區開發有限公司外,還有浙商證券、華金證券、招商財富資産管理有限公司等機構身影。

  此外,投資者較為關心的認購費問題,也在發售公告中得以回應。中航首鋼生物質REITs發售公告顯示,投資者認購金額在100萬元以下、100萬元至300萬元、300萬元至500萬元的,認購費率分別為千分之六、千分之四、千分之二,500萬元及以上每筆僅需1000元。該費率規定對網下投資者、戰略投資者和公眾投資者均適用。華安張江光大園REITs則免去戰略投資者的認購費用,網下投資者認購費用每筆1000元,公眾投資者認購費率不高於0.5%,且認購金額在1000萬元以上的,認購費率每筆1000元。

  投資需考慮流動性問題

  “整個流程下來很順暢,並且作為創新産品,也確實得到了各路投資者的青睞。”某公募內部人士直言,自5月17日獲批後,首批9隻産品都在本週進入了詢價階段,最終發行定價將會陸續落地,如果超額募集將有末日比例配售,産品成立後就會上市交易。

  楊佳星表示,公募REITs的推出,在傳統的公募基金中增加了一個全新的分類,給投資者帶來一個新的投資工具,進一步豐富了公募基金的投資工具。平安基金指出,公募REITs是一種低門檻投資不動産的工具,通常來説具有長期收益較好並且分紅較為穩定的優勢,具備較好的投資價值。此外,作為另類投資産品,公募REITs與其他主流投資品種的相關性較低,能夠有效分散投資組合的風險。

  但楊佳星也提到,REITs産品的投資也存在一定難度。首先在於流動性,該産品封閉式管理,在到期前只能採用場內交易的形式退出,對一些不熟悉場內交易基金份額的投資者構成了一定的門檻;其次,對基金公司而言,REITs産品由於多數投資于單一標的,對風險的把控尤為重要。由於這類基金具備股性的特徵,一旦標的市場價值出現大幅波動,會較大程度影響基金收益。

  紅土創新基金錶示,目前該公司已有一些項目儲備基礎,通過紅土創新鹽田港REITs,會積累出更多業務經驗。未來將基於公司投研佈局和股東方的資源優勢,為支援實體經濟發展貢獻專業力量。

  注:本資訊僅代表專家個人觀點僅供參考,據此投資風險自負。

(摘自中國證券報•中證網 2021-05-27)
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