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從三維度把握公募REITs投資機會
 

  隨著推進速度加快,國內公募REITs項目漸行漸近,這一萬眾矚目的全新大類資産即將登場。REITs是海外已發展多年的成熟産品,但國內公募REITs與境外REITs在行業領域、結構設計、稅收安排以及發行交易機制等各方面均有較大差異。因此,在公募REITs真正面世之際,不論國內機構投資人,還是個人投資者,在對公募REITs的産品認識、投資理念與研究框架上也需做好相應準備。

  關注底層項目品質和基金公司運營能力

  經過多年積累積澱,公募基金在二級市場具有卓越的投研實力,不少明星基金經理可獲得超額回報,行業整體專業形象得到公眾的廣泛認可,近年來各類權益和固收公募基金髮行量也呈現井噴。

  與傳統公募基金投資更注重對二級市場的理解不同,基金公司在公募REITs中的角色從主動管理者更多地轉變為資産經營管理者,頭部基金公司或者明星基金經理光環也會弱化。投資者在選擇公募REITs投資標的時,一方面重點關注底層資産項目品質,另一方面也要看重基金公司及運營管理機構的運營能力。

  國內公募REITs各項目在可供分派現金流與基金收益分配計算方式,以及産品結構設計上大體相同,對REITs估值定價的落腳點更多在於底層資産項目品質,也就是基礎資産歷史運營情況,及未來業績增長預期及穩定性。儘管從長期來看REITs價值成長和所處行業基本面變化基本一致,但各類項目在行業地位、所處區域、成本管理以及資本結構上的差別也決定了價值的差異。

  公募REITs在産品結構上相較以往投資品種更為複雜,發行上市及運營管理過程中涉及基金持有人、公募基金管理人、資産支援專項計劃,SPV和項目公司等多個層面,公募基金管理人在其中協調多層主體,處於核心位置。公募基金是否配備充足相關産業運營管理經驗團隊,有效整合原始權益人現有運營能力,同時設計有效管理激勵機制,決定了後續能否把底層資産運營好,為投資人帶來穩定且增長的可供分派現金流,從而實現發行人、管理人與投資人的共贏。

  根據風險偏好與資金期限安排投資

  公募REITs投資者的收益主要來源於穩定基金分紅和項目增值收益。從國際市場經驗來看,REITs産品具有較高的長期回報率。首批公募REITs項目均較為優質,但投資者仍應充分考慮公募REITs的相關投資風險,根據自身風險偏好與可配置資金期限做好相應投資安排。

  國內公募REITs在基金分類上屬於封閉式基金,投資人退出主要通過二級市場交易而非向公募基金贖回。從國內資本市場經驗看,全新的金融産品面世後,其二級市場流動性會受到初期産品收益表現、參與機構專業程度、産品市場容量和資金規模等多種因素的影響。儘管交易所通過做市商及協議回購等制度設計以提高REITs的流動性,投資者需要考慮公募REITs在初期流動性不足,以及未來各類型公募REITs流動性出現分化的情況。

  公募REITs基金髮行上市後,在基金投資策略調整、收益分派、擴募並購、資産評估報告更新、到期退出,以及基金持有人會議事項的影響下,可能會帶來基金市場價格的波動,投資者需要了解此類事項帶來的價格波動風險。同時,其作為公開交易品種,會受到股市行情波動、投資者短期投機、資金利率變動及消息面炒作等各種因素的干擾,使其價格偏離底層項目合理的錨定價值,不排除個別公募REITs在上市後價格呈現較大幅度的波動,甚至會出現相較發行價格或資産估值大幅下跌的情形。這種短期價格波動風險與REITs較高分派收益率、注重長期回報的特徵並不矛盾。從國際市場經驗來看,大多數REITs長期收益率均高過股票收益率,但同時部分REITs的波動率也高於股市波動率。在香港具有標桿意義的領展REITs(代碼0823.HK)在2020年價格由1月份最高點到5月份最低點的最大跌幅為33%,隨後價格逐步回升,到年底相較年內最低點的漲幅為25%,可見價格波動幅度之大。

  基礎項目資産期限特徵決定了公募REITs存續期限普遍較長,首批公募REITs中有的基金設計存續期限最長可達99年。不同類型投資者的資金屬性和流動性要求較為多樣,機構投資者中保險、銀行理財、證券公司自營、産業資本等不同機構或産品有不同的資金期限與考核週期。包含個人投資者在內的各類投資群體可根據自身對標的安全性和流動性,以及項目實際收益分派和資本利得收益預期,選擇不同類型的項目進行投資。

  構建不同行業公募REITs投資框架體系

  首批試點項目涵蓋重點區域的倉儲物流、收費公路,水電氣熱,城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理,以及資訊網路等行業。上述行業具有不同的商業模式和經營特徵,相關專業知識儲備無疑對投資此類資産大有裨益。投資者可研讀項目發行文件中對項目所屬行業的分析,同時可借助於外部諮詢文件、市場調研報告及可比上市公司公告等內容作出項目價值上的專業判斷。

  對於不同行業資産類型,定價上關注點存在差別:如對於倉儲物流和産業園區項目,側重於項目選址、配套資源、行業競爭力、現有租約及未來穩定性等;對於固廢、城鎮污水處理等壁壘較高行業,可重點關注産能利用情況、行業補貼持續性,以及成本費用管理;對於交通設施項目,側重於關注客流量穩定性、養護成本及未來新建項目分流影響等。

  産權類資産(倉儲物流、産業園區、數據中心等)與特許經營權類資産(固廢處理、水電氣熱與高速公路)等適用的收益率計算及估值定價方法也需區別來看。産權類資産有一定的增值收益預期,股性更強,各期的分派率會相對較低。特許經營權類資産每年收益分派中包含一定的本金,從分派率來看相對産權類資産會更高,但並不代表一定優於産權類資産。特許經營權類資産從收益特徵來看未來資本增值想像空間較小,固收屬性更強,因此更適合使用現金流折現模型直接計算凈現值和項目內部報酬率。

  首批待發行的公募REITs項目均為優質成熟的基礎設施標的,具備較好的收益回報預期。建議投資者根據自身對不同行業的理解及偏好,結合投資目標,從資産類型及現金分派率、所屬行業政策、公司治理機制安排及未來産品流動性判斷等多方面進行選擇,積極發掘和把握公募REITs投資機會。

  注:本資訊僅代表專家個人觀點僅供參考,據此投資風險自負。

(摘自中國證券報•中證網 2021-05-25)
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