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“以房養老”理財划算嗎?
 

  政策背景:

  6月23日,中國保監會發佈《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》,決定從7月1日起,在北京、上海、廣州、武漢四個城市試點老年人住房反向抵押養老保險。擁有房産完全産權的老年人,將房産抵押給保險公司,還繼續擁有房屋使用、收益等雙方協商後處置權,並照約定條件領取養老金直至身故。身故後保險公司將獲得抵押房屋處置權,處置所得優先用於償付養老保險相關費用。

  從理財角度,“以房養老”可以看做是新時期一種創新型理財模式。不過對於此次試點“以房養老”,保險公司態度相對謹慎,各方專家則對此各持己見,態度迥異,而老年人對於這種新型的理財方式則持觀望態度。

  依據樓市和居民消費水準

  可以説,住房反向抵押養老保險試點對於緩解老年人“養老難”有一定的推動作用,也是商業保險對於養老保險三大支柱的進一步補充和完善。而此次試點選擇在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展,可以説也是經過多方綜合考量的。“在北上廣這些發達的城市裏居住了很多孤寡老人,老人沒有子女,只有很少的一些退休金,同時守著一套房子。對於這樣的老人,‘以房養老’的方式對他們的養老生活品質會有很大的提高。”東方華爾保險研究分析師高倩表示。

  那麼,“以房養老”試點在四個城市推廣,是否也是看準了這些城市的房價會居高不下?銀率網金融分析師閆博鍇認為,“以房養老”跟目前的房地産行業沒有必然的聯繫,主要是房産本身具有金融屬性,相對於其他資産更具有保值增值功能,所以適用於銀行、保險公司等金融機構作為抵押物,所以此次推出的反向抵押養老是以房産作為抵押物,為老年人提供了一種養老選擇。之所以選擇北上廣武這四個城市作為試點推廣,首先,因為這四座城市的老齡化步伐較快,房地産市場容量較大。其次,這些城市的房屋價值均高於其他城市,也一直是全國樓市的風向標,房價相對穩定。再次,這些城市居民收入和消費水準高於全國,對金融産品接受程度也要高於其他地區,有利於“以房養老”試點的推行。

  銀行、保險誰更有優勢

  相對於保險公司來説,銀行在“以房養老”理財模式方面已經較為成熟。其操作模式是,老年人將房産抵押給銀行,銀行先對其房産價值進行評估,老年人繼續擁有房屋使用權,然後銀行貸款給老年人,一直到老年人去世。老年人去世後,若沒有還清貸款,銀行便獲得房屋的産權。而此次保險公司參與試點“以房養老”,老年人將房産抵押給保險公司,並繼續擁有使用權直至身故,身故後保險公司將房産處置用以償還養老保險相關費用。那麼,在“以房養老”上,保險公司和銀行是否有異曲同工之處?

  閆博鍇認為,在此次推出的住房反向抵押養老保險試點之前,商業銀行也推出過類似的銀行産品,但只限于個別商業銀行的試水,效果寥寥,在産品設計上也僅是傳統房産抵押消費貸款的改良,是以房産作抵押,根據房産價值向借款人按時分期發放的貸款,用作借款人的養老所需,同時還需要扣除相關貸款利息。在借款人正常還款過程中,對所抵押房産相關使用權和處置權還可以提前還款以及二次抵押。

  另外,上述人士指出,在實際操作中,銀行對借款人的年齡是有限制的,一般是在55周歲以上,並且有相關貸款年限的限制,一般為3-10年。而這次老年人住房反向抵押養老保險試點,在年齡上則是明確要求在60周歲以上才可辦理,並對抵押的年限沒有具體的時間限制,可以直至投保人身故。而期間是否可以買賣、中途退保、二次抵押等細則還需等到各家保險公司相應的産品出臺之後才能得知。

  鋒利的“雙刃劍”

  記者試著諮詢了身邊一些老年人對於此次保險公司試點“以房養老”的看法,多數人對於這種養老模式還不能完全接受,少數人願意嘗試這種養老模式。當問及不能接受的原因時,有老年人認為,將房産做抵押總感覺“不靠譜”,雖然説定期領取養老金可以支援養老生活,但他們認為不如將房産留給孩子,讓孩子來養活自己比較靠譜。

  由此可以看出,部分老年人尚不能接受“以房養老”,對此可能心存顧慮和擔憂。那麼,“以房養老”存在哪些風險隱患?老年人是否可以選擇這種養老方式呢?

  閆博鍇認為,老年人住房反向抵押養老保險對於投保人存在的風險隱患有以下幾個方面:第一,房屋價值風險。房屋價值如何能得到公正的定價是個問題,在目前的房産抵押貸款中,都是由銀行指定的評估公司進行評估,而評估價格同市場買賣價格之間存在著10%-20%的差距,100萬的房産,那將有著10萬-20萬的差距,這部分差額由誰來承擔我們不得而知。而在投保人身故後,房屋的價格也會隨著市場的變動而變動,屆時,需要對房産進行處理,房屋價值又要重新進行評估,這時房産的價值又該如何界定。第二,房産安全問題。若將房産抵押給保險公司,保險公司必定會把相關資産打包再做抵押投資,一旦在抵押期間保險公司出現破産,或者大的金融危機,養老金沒有著落,房産也可能作為資産被拍賣,這時老人該如何維護自己的權益值得思量。因此,老年人住房反向抵押養老保險這種方式作為未來養老的一種方式,老年人可以根據自身的實際情況去選擇,但“倒按揭”的效果有限,不可能也不應該替代其他方式的養老。

  雖説“以房養老”存在風險,但是不可否認其在解決養老難問題方面會起到一定的積極作用。高倩表示,房産在我國最長的使用權為70年,“以房養老”提高了房子的利用價值,在它本身價值的基礎上又多了一個價值,可以幫助一些老人解決養老問題;在一線城市居住了很多孤寡老人,通過這種方式可以幫助老人提高養老生活品質,不會為生計而發愁,同時可以解決老人去世後房子的處置問題;“以房養老”可以解決部分家庭的糾紛,如果老人只有一套房子但是子女又較多,不知道在自己百年後該如何分配房産,那麼選擇“以房養老”既可以自己解決養老問題、不增加子女的負擔,又可以減少自己百年後一些不必要的麻煩。

  雖然目前尚有些老年人不能完全接受“以房養老”這種養老方式,但不能否認,“以房養老”試點若能成功,必然會解決我國未來的養老問題,為國家和個人減輕不少負擔。

  名詞解釋

  “以房養老”,也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”,是指老人將自己的産權房抵押出去,以定期取得一定數額養老金的一種養老方式。在老人去世後,銀行或保險公司收回住房使用權,這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。

  注:本資訊僅代表專家個人觀點僅供參考,據此投資風險自負。

(摘自中國保險報 2014-12-17)
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