近段時間，關於房地產泡沫的聲音又多了起來。實際上，決定和支撐房價的因素繁多且複雜，判斷房價是否有泡沫，需要進行系統性分析。歸根結底，住房是爲了滿足人的需求，所以人口的多少、人口的增速、戶均人數、勞動人口的情況、適齡購房人口的變化等等，都會對住宅需求產生影響。

　　人口對住宅需求的影響，可分爲三個層次分析：一是人口總量，這一概念比較好理解。二是勞動年齡人口（15-64歲），其所佔比重增加時，社會撫養比下降，也即“人口紅利”將增加，有利於樓市。三是購房適齡人口（25-49歲），其對住房銷售市場的影響最大、最直接。就三種人口而言，購房適齡人口的變化，是最需要密切關注的。

　　不同年齡段的購房者，對房屋的支付能力、對房屋戶型面積的需求，以及購房動機都有很大差異。年輕人購房通常是首次置業，其需求爲剛性需求。部分中年人購房爲二次置業，其需求爲改善需求。中老年人購房則已屬多次置業，有些屬高端改善需求，有些空巢老人將大房換小房，或購進養老型物業。

　　購房適齡人口大致包括兩類人：25-35歲的青年人、35-49歲的中年人。而老年人口所佔比重越大，則總體住房需求越低迷，一方面老年人口中部分在年輕時已有房屋，不需再購，另一方面老年人口退休後收入往往下降，改善住房能力不足。

　　上世紀50年代以來，在近年來經歷過房價暴漲的一些國家中，人口規模總體上漲，這些國家包括澳大利亞、愛爾蘭、英國和美國。相反，過去十年德國、日本、韓國的房價一直走低，正好與人口增長速度的顯著放緩同時發生。德國和日本在2005年前後達到頂峯，韓國預計到2020年前後達到頂峯。就適齡購房人口數量來看，德國在1995年、日本在1980年、韓國在2000年達到頂峯，適齡購房人口占總人口的比重的高值皆在34%左右。

　　對於我國而言，進入新世紀以來，隨着計劃生育政策的深入、社會觀念的改變，以及育齡婦女生育率下降等多重因素的影響，我國出生率、死亡率及自然增長率不斷走低，且自然增長率達到歷史最低值5.05%。，實現了人口再生產類型從“高、低、高”的模式向“低、低、低”模式的轉變，人口的年齡結構發生了急劇變化。正由於人口年齡結構的急劇變化，人口因素對我國房地產市場的影響，比歷史上任何國家都要劇烈。1998年之前我國低水平的福利化分房制度，隱藏了很多住宅矛盾。隨着房改大力度推進，在住宅商品化和市場化的條件下，大量住宅需求持續釋放至今。

　　我國的房地產數據鏈較短，只能看個大概。2000年之前，購房適齡人口快增時期，我國住宅建設速偏慢，導致住宅供應遠遠無法滿足需求。2005年後，城鎮住宅竣工規模較大，且總體呈增長態勢，這是在彌補歷史“欠債”。

　　2000年之前，購房適齡人口快增時期，我國住宅房價漲幅並不大，直到2004年開始，房價漲幅變大。購房適齡人口經歷四、五年的盤整之後，2006後又開始小幅增長，在購房適齡人口止增之前，尚不能判定房價已經觸頂，也難以斷定已經形成泡沫，因爲大量自住性購房需求依然存在。

　　據聯合國預測，我國大陸地區人口總量將在2026年前後達到頂峯，其後持續小幅減少。勞動人口總量將在2016年前後達到頂峯。不妨與日本比較一下。日本總人口於2004年觸頂，勞動人口於1995年觸頂，而購房適齡人口於1981年觸頂。我國的人口變化情況，比日本滯後了約20年左右。

　　據聯合國測算，我國全國購房適齡人口2015年前後達到最大值，由此來看，房地產的好日子快到頭了。然而，我國的情況與發達國家又有不同，兩個因素將減緩人口下滑帶來的負面影響。

　　其一，快速的城鎮化能在一定程度上抵消人口規模增長趨緩、甚至下降的影響。與發達國家相比，我國的城鎮化顯著滯後於經濟發展。比如，日本購房適齡人口數量最多的1981年，城鎮化率已接近80%，而我國購房適齡人口於2015年達到頂峯時，我國城鎮化率只有56%左右。隨着未來10-20年我國城鎮化的快速推進，由農民轉至城鎮的人口，依然會創造很大的購房需求。況且，我國的房地產開發及銷售的相關數據，只計算城市，不管農村和小城鎮。

　　在城鎮化因素推進下，如果至2050年，城鎮化速度由快（按1%的增速）到慢（近0.5%的增速），則2032年前後，城鎮購房適齡人口超過3.5億，達到頂峯，其後趨於減少。這就意味着，未來15-20年，城鎮住宅需求仍將保持較旺態勢。

　　其二，家庭規模小型化也能拉動部分住宅需求。家庭小型化的主要原因包括：隨着城鎮化進程，人口由農村向城市遷移，導致大家庭模式分化；生育率不斷下降導致家庭人口規模縮小；社會觀念變化，單身和丁克家庭不斷增加。1900年美國戶均人口達4.6人，2000年時已降至2.6人；1920年日本戶均人口達5.1人，2000年時已降至2.7人。我國戶均人口數量，已由1995年3.7人，降至2010年的3.1人。按美國和日本的規律，我國家庭規模未來20年還將繼續減小，家庭數量還將增長，由此會產生一部分的新增住房需求。

　　從人口變化的角度看，我國全國意義上的人口紅利的高點正在過去，但鑑於我國滯後的城鎮化的現實，城鎮中適齡購房人口還將繼續增長，並在2030年之前，一直保持較高水平。這將成爲支撐中國住房需求的重要因素之一，至少在未來十年內，不太可能出現樓市崩盤。