當國內其他城市都在進行“攤大餅”式擴張時，深圳卻面臨着土地供應捉襟見肘的局面。因此，深圳轉而將舊城改造作爲擴展土地供應的主要渠道，其城市更新模式也具有一定的示範意義。

　　嘗試引入市場力量

　　深圳羅湖區蔡屋圍，曾經是一個毗鄰深港邊界的小漁村。隨着深圳經濟特區的發展，蔡屋圍成爲羅湖區最大的城中村之一。蔡屋圍優越的地理位置決定了密密麻麻的“握手樓”已經不能適應深圳城市的發展，因此在政府的推動下，由深圳房企京基集團着手對蔡屋圍進行改造。如今，經過城市更新的蔡屋圍片區已經發展成爲深圳的中心區之一，目前的深圳第一高樓京基100大廈也位於這一片區。

　　事實上，目前深圳還有多個類似蔡屋圍的片區正在進行城市更新，由於土地資源有限，從存量土地中尋找增量，成爲深圳城市發展的主要思路。深圳市規劃和國土資源委員會（下稱深圳市規土委）的數據顯示，目前深圳僅剩餘約34平方公里新增建設用地指標。“並且這些土地零散破碎，佈局結構亟待優化。”深圳市規土委羅平博士表示。

　　深圳市規土委數據顯示，2009年至2012年間，城市更新項目的投資額佔全市固定資產投資總額的比例從3.9%上升到10.8%。截至去年，深圳城市更新項目住宅供應量已佔到全市住宅供應量的25.5%，未來這一比例還將持續提高。

　　與其他城市相比，深圳城市更新面臨着更加複雜的局面。目前深圳缺乏合法手續的土地佔到全市建設用地的30%，這些土地由於長期遊離於政府監管之外，也成爲小產權房等違法用地現象的重災區，如何合理利用這些亟需優化改造的土地，是擺在深圳市政府面前的一道難題。

　　深圳進行的嘗試是引入市場力量，以市場爲主進行運作。只要市場主體自行理清經濟關係，與產權個體無爭議就可以推進城市更新。對於歷史遺留的違法建築、房產登記手續不完善的建築，可以省去消防、質監等環節，不辦理產權登記，由政府部門頒發處理意見書，即可視爲土地權屬清晰、建築物合法。

　　城市更新諸多難題未解

　　雖然深圳市政府做出了諸多大膽嘗試，但是對參與的地產商而言，運作城市更新依然存在諸多難題。具有深圳存量土地使用權的不僅有原住民，還有大量的工廠企業。將這些歸屬清晰的廠房改造爲商業綜合體的難度小於改造居民區，但是由於存在利益糾葛，一些城市更新項目依然難以順利進行。康佳集團位於深圳市南山區的城市更新項目一直受到廣泛關注，因爲這不僅僅是一處位於深圳市中心區改造項目，還因爲這一項目將對上市公司深康佳的經營業績產生影響。

　　8月16日，深康佳發佈公告，稱其母公司華僑城集團反對將康佳集團作爲唯一實施主體，繼續推進康佳集團總部廠區城市更新項目。華僑城認爲，康佳集團總部廠區城市更新單元，涉及的宗地歷史情況和遺留的產權問題存在異議。這也意味着，這一城市更新項目的進展將有所放緩。

　　正是由於深圳的城市更新依然存在諸多未解難題，一些開發商已經漸漸對深圳城市更新失去興趣。在不久前舉辦的一次深圳城市更新論壇上，較早參與深圳城市更新的龍頭房企金地集團相關人士也表示，因爲深知舊改過程的艱辛，近年已基本退出該市場。目前金地集團對於城市更新項目的理念是適當選擇，謹慎介入。