前海首批出讓的第三塊土地日前以109億元競拍價再次刷新深圳總價地王的記錄，這也讓一再宣稱不炒作房地產概念的前海陷入頗爲尷尬的境地。以改革試驗田爲戰略定位的前海被各方寄予厚望，但諸多優惠政策也難免吸引一批套利者，將前海開發視爲賺取“政策紅利”的資金遊戲。如果不把控好地產風險，前海未來產業發展可能出現偏離規劃軌道的風險。另一方面，連續兩輪以內地企業爲主導的土地拍賣，也凸顯前海與香港之間“若即若離”的微妙關係，以龐大資金投入爲支撐的前海開發無疑也給港資企業入駐加上了一道屏障。

　　從開發的角度而言，高地價的土地形式在一定程度上能夠爲前海帶來豐厚的資金收入，爲前海高端金融、現代物流等產業定位夯實基礎。但與此同時，拿地成本連番高企無疑也擡升了前海地塊開發成本。以出讓條件來看，開發商高價競得的土地被要求，部分辦公場所需無償移交給前海管理局。再加上建設成本不低於1.5萬元/平方米，市場覈算樓面價格至少要在4.5萬元/平方米以上。加上前海土地開發條件門檻設置較多，未來能否打造成爲產業配套發展的土地，以合理價位吸引產業入駐，發揮前海產業的聚集效應，不得不打上一個問號。

　　防止前海淪爲房地產概念，這是前海管理局不斷強調的底線，從產業發展基金、彈性年期到設置開工期限等等，諸多前海土地開發方案要點表明，政府正在試圖擺脫“土地財政”的思維。但是，這並不會阻止地產巨頭在15平方公里的土地上展開激烈競爭，22條先行先試政策使市場對前海樂觀預期空前高漲，地王頻現也佐證了這一事實。按照年內8-10塊土地出讓的節奏，前海今年土地出讓收入也將接近10億元，如果前海土地出讓被高價拍賣定性，市場難免更關注的是這塊區域的“土地盛宴”，這也讓前海產業發展的概念趨於模糊。

　　更爲重要的是，前海連續兩輪土地拍賣，港資企業集體缺席，也給定位於深港合作的前海拋出難題。一直以來，前海在制度和產業發展方面都在積極融合香港的優秀經驗，吸引港資入駐成爲必然趨勢。而此次專爲港資企業量身打造的土地卻難獲青睞，也讓前海管理局不得不反思其土地出讓政策的問題所在。據業內人士反映，資金投入過大難以承受、開發成本收回不確定性以及信息不對稱等問題，是造成港企徘徊在前海邊緣的重要因素。儘管香港企業對前海仍抱有濃厚興趣，但卻不得不選擇一個合適的契機切入，才能真正參與到前海建設中來。

　　由於承載過多調控目標，前海在最初階段不得不限制門檻，在防控風險的初衷下卻讓前海開放步伐“步履維艱”。縱觀歷史上成功的新區開發經驗，吸引財富聚集、形成穩定產業格局的重要條件，在於最大限度地爲目標企業提供實質優惠。從蛇口工業區到浦東新區，企業入駐即不存在昂貴的成本限制，也沒有政策不確定性的顧慮，加上開放的優惠政策與高效率的建設力度，讓新區能夠快速成熟起來。

　　“放水養魚”而非“涸澤而漁”的開發模式，是前海亟需轉變的思維。儘管深港雙方都意識到前海將是未來雙城力量整合互補的關鍵平臺，但若延續傳統開發思路，依賴土地財政單一融資方式，而缺乏過多融資創新，則深港合作未來仍難實質性啓動。在業內人士看來，前海開發需要儘快擺脫“地王陰影”，適度有針對性地降低門檻，加大放開的力度和速度，同時細化優惠政策，確保金融創新等制度逐步落地，消除入駐企業疑慮，才能真正激活前海的潛力。