2014年07月08日 07:39
國土部關注宜興“長租短約”土地流轉模式：集體建設用地年租制租金3-5年調整一次
江蘇省宜興市的“集體建設用地年租制”受到國土部的關注。7月3日起，國土資源部官網持續在頭條刊發了關於宜興的調查文章。
所謂“長租短約”，就是由村集體與用地單位簽訂土地使用權租賃合同，用地單位每年支付給村集體租金。宜興的做法爲，由國土部門、農村集體土地組織、土地使用者在合同中約定租期、租金則由市政府公佈指導價，各鄉鎮根據地域調整。
“租賃期內，租金每隔3-5年作出調整，調整幅度在20％以內。”宜興市國土系統人士對此透露。
據統計，近年來，隨着蘇南一帶經濟的發展，對於土地的需求量激增，租金也水漲船高。目前，宜興市每年收繳的集體土地年租金都超過了1億元。
據21世紀經濟報道記者瞭解，位於宜興市萬石鎮南漕村有不少民營小微企業，由於發展需要大量建設用地，而經過多輪調整，當地的土地租賃價格標準爲4000元/畝，其中10%直接分配給農民個人。而在集體建設用地流轉規模更大的高塍村，農戶分享到集體土地年租金總量的近30%。
兼顧雙方土地權益
宜興所屬的江蘇無錫市，由於工業發達，用地一直頗爲緊張。21世紀經濟報道記者從無錫市國土局獲悉，目前無錫的土地開發強度已達31%，遠高於江蘇全省的20.8%。
同時，基本農田保護的紅線不能逾越。據無錫市政府制定的目前正在意見徵求階段的《關於全面提升土地節約集約利用水平的實施意見》顯示，到2020年，無錫要確保全市基本農田保護面積164.82萬畝數量不減少。
5月底，無錫市推進節約集約用地工作電視電話會議也提出：“十二五”期間使用存量建設用地比例需達60%以上，一般產業項目用地原則上通過盤活存量用地來解決，以確保城市發展用地需求。
如何盤活存量用地，宜興的“長租短約”爲此提供了很好的樣本。一來既沒有讓農民失去土地所有權，又能長期分享土地收益，還能隨行就市“漲價”。而對於有長期投資建設需求的企業來說，可持續的用地，才能保證穩定的生產的關鍵。
南京大學國土資源與旅遊學系副教授陳志剛認爲，長租短約這種模式，則是兼顧了流轉雙方的土地權益，不僅確保了土地使用者擁有長期穩定的土地使用權，也保障了土地所有者的土地增值收益。
位於宜興市萬石鎮南漕村的宏博潔具有限公司，就是其中一家租賃地的企業。2003年以來，公司按照每年每平方米6元的價格租賃村集體土地。到了2013年，實現利稅1800多萬元2，已經是江蘇省一家生產清潔用品的大型出口企業。
隨着年租制在宜興全市的推廣，土地年租金已成爲鎮財政特別是集體經濟組織收入的主要來源。
以南漕村爲例，該村共租賃給100多家企業集體建設土地1200畝，2013年租金收入450萬元左右，佔村集體收入近八成，這些資金用於村裏搭橋修路、新農村建設、村民發放福利等等。
實現集體土地資產保值增值
宜興市地處滬寧杭三角中心，早在20世紀80年代初期，其鄉鎮工業發展就已走在全國前列，這爲農村集體建設用地使用權流轉市場的發育培育了土壤。
“宜興農村集體與用地者實行‘長租短約’，通過這種方式盤活了集體建設用地，實現了集體土地資產的保值增值，不僅讓集體經濟組織的腰包鼓起來，也給中小企業發展壯大創造了有利條件。”無錫市國土系統人士對此表示。
對於無錫而言，由於當地人口持續增長等原因，無錫建設用地已接近規劃用地控制紅線。另一方面，全市土地後備資源稀缺，未利用土地面積中99%爲太湖、河流水面及荒草地等不可開發用地。
“更重要的是，中央將逐步調減東部地區新增建設用地供應，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市的新增建設用地。這意味着今後土地指標控制會越來越嚴，所以節約集約用地力度只能不斷加大，宜興提供了一個很好的樣本。”無錫市國土系統人士表示。
南京大學國土資源與旅遊學系副教授陳志剛表示，宜興的經驗是自發探索而成，而觀察這個個案也可得出，地方有地方的特色，國家層面出臺一種固定模式的流轉制度，很難做到普適性，而由地方在國家政策框架下，自發探索適宜的流轉模式，或許是一條可行之路。
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（摘自世華財訊 2014-07-08）
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