2014年05月23日 02:46
限購鬆綁對扭轉市場預期有一定作用，短期內或將在一定程度上促進成交，但對於購買力釋放的實際刺激作用並不顯著。
今年以來，房地產市場下行日益明顯，區域市場分化加劇，部分城市樓市陷入低迷。在高庫存等樓市風險不斷聚集下，已有數個城市出臺相關政策刺激樓市。
據上證報記者統計，二季度以來，地方政府出臺寬鬆調控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州、南寧等地。但從成交情況看，目前部分地區的政策鬆動並沒有對當地樓市成交起到明顯刺激作用。
根據已出臺的樓市鬆綁政策來看，當前樓市寬鬆的方向主要包括限購部分放寬、住房貸款放鬆、降低房企資金壓力三個方面。
克而瑞房地產研究中心提供的成交數據顯示，由於大多數城市的商品住宅成交數據以月度爲週期公佈，在已出臺寬鬆調控政策的城市中，僅杭州、天津和揚州有日成交數據的更新。從這三個城市5月前21天未經修正的成交數據來看，成交面積分別是33萬、92萬和56萬平方米，而這三個城市4月同期的成交面積分別是37萬、49萬和61萬平方米。無錫、南寧這兩個放鬆限購的城市，由於缺乏日成交數據，因此限購放鬆帶來的成交量變化要等到5月結束才能通過月度數據瞭解到。
可以看出，除天津外，杭州和揚州的樓市定向寬鬆政策並沒有對成交產生足夠的刺激。而天津4月的成交同比下跌11.43%，5月上半月則同比大漲33%，業內分析這主要是因天津在4月底出臺政策，明確5月底前停辦藍印戶口，這一政策引發當地樓市短時間內成交暴增，與針對濱海新區的局部放鬆限購的關係並不大。
鏈家地產市場研究部張旭認爲，今年房地產市場整體進入週期性下行，部分城市由於庫存高企、需求清淡，樓市持續處於疲軟狀態，定向寬鬆政策對樓市的刺激作用非常有限。
“我們觀察到當前市場存在一個明顯的特徵，大部分降價項目往往能取得不錯的銷售業績，這說明只要價格調整到位，購房者該出手時還是會出手。”世聯行集團市場研究部有關人士表示，這種現象實際上說明市場的需求端似乎與2011年更爲相似：購買力本身不存在問題，但由於信貸收縮，在一定程度上壓制了需求，導致需求萎縮。因此一旦限購鬆綁，對扭轉市場預期有一定作用，但對於購買力釋放的實際刺激作用並不顯著。
從以往經驗來看，信貸政策對樓市成交影響十分顯著，按揭貸款的成本對於成交的影響更甚。雖然5月12日央行提出若干指導意見，要求各銀行支持個人房貸，優先滿足購買首套自住普通商品住房的貸款需求，並加快房款速度，但目前在貨幣端並沒有出現實質性放鬆，因此效果亦有限。
一家房地產企業內部人士向記者表示，在市場經歷了4個多月的成交下滑之後，房企對價格調整的共識逐步形成，已開始積極推動營銷。不少房企認爲，與其坐等政府救市或是預測春天何時到來，不如多蓋幾層棉被應對寒冷的冬天。
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（摘自世華財訊 2014-05-23）
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