2014年05月22日 08:42
5月20日，週二。經合組織（OECD）近日發表全球樓價調查報告，透過樓價對收入╱租金比率與歷史均值差距，一窺哪裏樓價最便宜、哪裏最貴。從樓價升幅、可負擔程度以至有“樓市PE”之稱的價格對租金比率可見，加拿大、澳紐、英國等深受跨境投資者歡迎的國家，在最貴市場皆名列前茅。
特區政府上週二宣佈修訂雙倍印花稅，但從週末十大屋苑成交量判斷，換樓客未見大增。港府爲壓抑樓價，近年先後推出額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）和主要針對內地投資者的買家印花稅（BSD）。港人港地雖草草收場，但這項構思本身已反映政府當初有意借限制非本地永久居民的物業擁有權壓抑樓價。
隨着資金不斷涌入，許多備受海外投資者垂青的城市，樓價已遠遠超越當地居民的可負擔水平，加人加地、澳人澳地，倡議者大不乏人。由於話題惹火，西方媒體已有不少討論，最新一期《紐約客》一文《樓市環球化》，便圍繞深受中俄拉美等海外投資者歡迎的城市樓價，帶出一些值得關注的現象。
從【附表】可見，以樓價對租金和入息比率偏離歷史均值多遠衡量，澳紐加英等主要“外資接收站”，物業昂貴程度俱名列前茅。經合組織以國家爲單位評估樓價，若把範圍縮窄至個別城市，老畢可以肯定，以同一指標爲準，溫哥華、悉尼、倫敦等大都會，樓價必然更不靠譜，當中的溫哥華，正是《紐約客》重點討論的城市。
溫哥華乃全球最適宜居住城市排行榜常客，尤其適合退休人士安享晚年。然而，溫哥華既不像“紐倫港”般金融興旺，亦缺乏三藩市一樣的科技概念，憑什麼一躍而成北美洲樓價數一數二的城市？《紐約客》的解釋是：溫哥華因緣際會，迎上過去二十年樓市全球化大潮，在產業、文化以至經濟發展上雖無特殊優勢，但勝在社會、政治、空氣潔淨度以至治安各方面皆讓人心安。這樣的城市，對他國富裕人士吸引力非同小可。
與溫哥華大受華人歡迎相似，兩位牛津經濟學者最近發表的調查顯示，倫敦樓價跟南歐東歐局勢動盪存在密切的相關性，後者政局愈不穩，倫敦樓價愈堅挺。同理，美國佛羅里達州邁阿密樓市強勁復甦，跟委內瑞拉政局混亂人心惶惶，資金北上尋找避風港不無關係。加拿大會議局（ConferenceBoardofCanada）於一項研究中提到，溫哥華樓市跟中國經濟關係密切。
可以肯定的是，溫哥華、邁阿密、倫敦以至悉尼、墨爾本，樓市榮辱與居民收入、物業供求等本地基本因素關係日漸疏離，取而代之的是相關城市對衝環球政經風險的吸引力。有鑑於此，《紐約客》替它們冠上“對衝城市”的統稱。
討論樓市是否存在泡沫，一般人都會聚焦樓價對收入或租金比率。樓市環球化的結果，是負擔能力或猶如PE之於股市的樓價對租金比率，越來越難準確判斷樓市包含多大的泡沫成分。從中俄拉美富人的立場出發，海外置業即使得付出不菲溢價，但從分散風險的角度看，仍是一個萬分理性的選擇。
《紐約客》指出，外資買入物業後空置情況普遍，令溫哥華出現不少“殭屍社區”。該市一個名叫CoalHarbour的豪宅區，人口普查日便出現十室三空、普查員屢吃閉門羮的景象。加人加地、港人港地也許不值得鼓勵，但“對衝城市”既然奇貨可居，外資不過視它們爲避風港，那麼以稅務形式徵收“停泊費”，就顯得合情合理合法了。不管是否爲了壓抑樓價，香港保留BSD並不爲過。
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（摘自世華財訊 2014-05-22）
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