2014年06月13日 02:47
隨着房地產市場持續低迷，多地祭出救市政策。這些政策以鬆綁限購爲主，部分城市甚至演變爲“限降令”。從實際效果看，這些走在“紅線”邊緣的政策不僅戰戰兢兢，而且多顯得不得要領。在當前房地產業正在由增量市場轉爲存量市場背景下，着眼存量、防止產業盲目擴張顯得尤爲重要。
西南財經大學近期發佈的數據顯示，目前我國住房存量遠高於住房需求量。2013年城鎮地區整體住房空置率爲22.4%，有4.2萬億元銀行房貸沉澱於這些空置住房，降低金融市場效率。
由於缺乏對“空置率”概念的統計標準，使數據存在爭議，但其反映的問題卻真實存在。自我國啓動房改至今的10多年來，房地產投資始終維持高速增長。如今，房地產市場整體供應量充足，國民居住條件大爲改善。更有甚者，從“空城”、“鬼城”的案例不難看出，部分區域甚至出現嚴重的供應過剩。
相比之下，房地產市場需求正在經歷階段性低點。主要原因在於，在“買漲不買跌”的獨特邏輯下，不少需求正陷入觀望。加之不少中小城市自有住房率高，需求增速放緩。這是近期房地產市場成交量低迷的重要原因。
如何看待這種並不對等的供需關係？從空間上，區域不均形勢明顯。在廣大二三線城市供應過剩的同時，一線城市仍因城市資源高度集中而具備強勁的需求潛力。在時間上，城鎮化進程方興未艾，需求釋放只是時間問題。
在這種基本判斷下，不難看出當前市場異動的實質：供需關係企穩，房地產投資高增速難以爲繼，房價上漲乏力，行業利潤率下滑。房地產市場已出現一定程度的“產能過剩”，正由增量時代向存量時代演變。在這一階段，“激活需求、消化存量”的努力，要比盲目“救市”更得要領。
首先，針對需求分層，構建完善的住房供應體系。房地產市場出現供應過剩的情況很大程度上是由於缺乏對需求層級研究，未能做好供需準確對接。其中，在政府部門掌控的保障房領域，爲完成一定數量的建設任務，缺乏對需求、質量、地段、配套等的考量，使不少保障房處於空置或過剩狀態。爲避免這種情況出現，構建完善的住房供應體系極爲重要。
其次，採取多項措施激活存量。一方面，加快個人住房信息系統、不動產登記系統建設和聯網，使房屋產權明晰，摸清“家底”，從而有助於差別化信貸、稅收政策的實施。另一方面，加快房地產稅制改革和立法，通過稅收等手段，提高房屋持有成本，促進存量房源的釋放，以穩定供需關係。
再次，扶持產業發展，夯實需求基礎。“產業空心化”是導致“空城”出現重要原因。根據各地的傳統和優勢，有關部門應扶持相關產業發展，不僅可實現人口聚合，也有助於消化存量房屋，而且還將避免出現“房地產獨大”局面，有助於經濟可持續增長。
最後，加快推進土地、戶籍等制度改革。作爲城鎮化進程中最爲重要的兩項制度，土地和戶籍制度改革，可促進人口有序流動。城鎮化進程加速，將對消化存量房屋、緩解供應過剩大有裨益。
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（摘自世華財訊 2014-06-13）
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