2014年07月11日 03:06
當前我國樓市已經進入調整期，購房者和開發商的預期發生變化，不少城市出現量價齊跌的現象。在此背景下，一些地方政府出現政策鬆動跡象，頻頻通過放鬆限購等手段刺激樓市。然而，短期刺激對於樓市整體發展的效果並不大。當前更應該利用樓市調整的大好時機，順應房地產週期規律，化解對土地財政的過度依賴，讓市場重塑有效的運行機制。
前五月全國商品房銷售面積和銷售額出現雙雙下滑，且銷售額的同比下降速度一直高於銷售面積。隨着市場降溫，地方財政緊張的問題也逐漸浮出水面。受此影響，樓市調控鬆綁成爲地方政府拉動經濟的最簡單也最常用的措施。調控鬆綁之所以頻頻出現，與地方財政收入與樓市乃至土地市場的高度依賴密切相關。按照財政部公佈的數據，一季度地方國有土地使用權出讓收入爲1.08萬億元，而同期地方財政收入（本級）爲1.95億元，“賣地”收入已佔地方本級收入的55%。正是由於對土地財政的依賴，使得地方政府更傾向於運用“有形之手”干預市場運行。
事實上，成交變化、漲跌起伏所帶來的波動是正常現象，應該通過市場手段修復房地產發展過程中出現的失衡。特別是在當前部分城市庫存量高企、消化週期較長的背景下，如果再度運用行政手段干預市場運行，仍無法解決困擾我國房地產市場發展的根本性問題。
對於政府而言，需要利用當前時機破除土地財政的依賴症。由於存在土地財政的短期化傾向，不少地方政府傾向於在任期內大規模、高地價供地，以此帶動財政收入和地方GDP的發展，相比之下卻較少考慮市場的供應現狀。如果要改變這一局面，需要從土地制度本身入手，對地方土地出讓收入上繳模式、中央和地方分成比例進行調整。儘管財稅制度調整涉及面較大，但是針對我國長期陷入房地產綁架經濟的這一現狀，適時開啓土地制度改革將是破解土地依賴的可行之徑，也將避免“有形之手”對於市場的過度干預。
樓市的調控政策也應該避免“一刀切”。地方政府應綜合考慮樓市供求現狀，合理把握供地節奏和供地規模，實施差異化調整。特別是對於一些樓市庫存量高企、市場實際需求不足、房價下行壓力較大的城市，當務之急應是如何化解供給過剩的問題，刺激需求有效提升。如果僅僅是貿然放鬆各項政策，影響到市場的預期，導致開工和投資反彈，則市場供給失衡的矛盾仍然存在，樓市未來依然面臨重重難題。
總體來看，需要針對各個城市的不同特點，合理引導市場預期，讓市場機制真正發揮作用。對於供給過剩的城市，可以放緩甚至暫停土地出讓，首要任務是消化庫存。對於有效需求不足的城市，則應該重點放在如何吸引購房需求，加快完善產業和基礎設施的配套。而對於需求量較大的一二線重點城市，則需要加快保障房的供應規模，合理引導房價漲跌預期，避免市場出現大幅波動。
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（摘自世華財訊 2014-07-11）
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