2014年04月26日 14:50
由於住房價格持續高增長，與經濟、收入和租金等指標出現較大偏離，各界對中國住房價格的認識不一。近期住房市場區域分化加速特別是部分城市住房價格下降，加劇了市場對房價走勢認識的分歧。因此從新的視角出發審視住房價格，將有助於化解傳統房價研究困境，並對未來住房價格走勢做出科學預測。
目前中國住房價格到底有多高？
衡量住房價格是否合理通常使用住房總資產/GDP比值、房價收入比和房價租金比三大指標。住房總資產/GDP比值是宏觀指標，一般認爲不應超過兩倍。其經濟學含義並不明確，若GDP中各要素報酬率相近，則住房資產/GDP比值與房價租金比同比例變動。房價租金比相當於住房投資的靜態回收期，倒數即租金回報率，一般認爲應與基準利率存在對應關係。美國長期租金回報率約爲5%。房價收入比反映房價是否偏離居民住房支出能力，通常採用中位數家庭收入與中位數房價進行比較，發達國家一般在3~6倍。
中國住房市場的三大指標遠遠超出同期發達國家平均水平，顯示住房價格“偏高”。因存在大量的農村住房和非商品住房，住房總資產/GDP比值難以準確估計，保守估計已超過兩倍。房價收入比和房價租金比區域差異較大，其中以平均數計算2012年的房價收入比約7.3倍。2013年末，以租金回報率代替房價租金比來衡量，目前一線城市租金年回報率普遍在2%左右，發達地區省會城市租金年回報率多在3%左右，經濟發展相對滯後的中西部省會或一些中心城市租金年回報率在4%左右。
但傳統指標難以有效解釋中國住房價格現狀，未能有效反映動態預期的影響。例如，中國住房市場三大指標顯著偏高，理論上住房價格應逐步回調至均衡價格。但實際住房價格持續高速增長，導致三大指標與國際均值差距進一步拉大。理論解釋與現實背離的根源在於三大指標均是靜態指標。在西方成熟住房市場，經濟和收入增長速度較低，長期租金和房價等相對穩定，靜態指標也能較爲準確地反映出市價與長期均衡價格的偏離程度。但在高速發展中的中國住房市場，動態預期對長期均衡價格的影響較大，簡單套用靜態指標衡量將會出現較大誤差。此外，中國GDP構成、收入分配結構、住房市場結構等與西方發達國家存在較大差異，也會影響傳統指標的有效性。
換一個視角來看住房價格合理性
如果存量住房面積不變，住房價格高低就取決於居民願意持有的住房資產價值大小。而從資產配置決策來看，居民需要在金融資產和住房資產之間進行選擇。居民金融資產最終通過金融市場或銀行中介進行配置，可簡化爲固定收益類和權益類金融資產；住房資產收益具有權益類資產的特點。投資組合理論認爲居民資產配置最優組合應該包含適當比重的金融資產和權益類資產，但宏觀層面的居民資產配置會面臨邊際收益遞減約束。若金融市場相對不發達，市場深度不夠，金融資產投資邊際收益率遞減速度較快，將會制約金融資產配比，導致住房資產配比相對較高。若股票市場相對不發達，將會制約權益類金融資產配比，導致居民增加住房資產作爲權益類金融資產的替代。
OECD數據表明，國家間居民住房資產與金融資產比值差異極大，但在一國內部保持相對穩定，主要取決於金融市場相對發達程度。金融市場發達的美加等國住房資產與金融資產配置比較低，大多在1左右；德法等間接融資主導的國家住房資產與金融資產配置比相對較高，通常在3左右。特別是經濟、收入、價格等相對穩定的德國，居民住房資產與金融資產比值長期保持在3左右小幅波動。在西方發達國家中金融市場不發達的意大利住房資產與金融資產配置比值最高本世紀以來一直在4~6區間波動。
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（摘自世華財訊 2014-04-26）
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