2014年05月21日 09:20
近日，國家統計局公佈的4月數據顯示，70個大中城市新房價格同比漲幅已連續4個月縮窄，且降到去年5月來最低，環比漲幅同樣持續收窄。與此同時，各類城市市場基本面已經呈現明顯分化特徵，部分城市的個別樓盤甚至出現大幅降價。
業內人士認爲，我國樓市已開始明確週期性調整，各類城市市場基本面呈現分化特徵。而隨着樓市調整，市場從“供不應求”轉向“供求平衡”甚至“供過於求”的狀態，消費者對房屋品質的要求會越來越高，房地產行業也將經歷“好公司做大差公司退出”的洗牌過程。
現狀各類城市市場分化明顯
國家統計局數據顯示，4月份70個大中城市房價環比上漲的城市個數減少，持平和下降的城市個數增加，其中價格下降的城市8個、持平的18個、上漲的44個。同比方面，上漲的城市個數與3月份基本相同，大部分城市房價溫和小幅上漲但漲幅回落。
同策諮詢研究部總監張宏偉認爲，總體來看，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，市場去化壓力倍增，此時，部分開發企業開始大幅降價回籠資金，導致大中城市房價漲幅放緩。
他分析，一線城市儘管同比上漲幅度放緩，但是漲幅仍然在10%-13%，其中上海更以13.6%居漲幅首位。
不過，各類城市市場基本面已經呈現出一些明顯的分化特徵。儘管4月房價同比下跌的仍然爲溫州一個城市，下跌幅度爲4.4%，爲唯一一個負增長的城市。但是，二線城市當中房價上漲超過10%的也僅廈門一個城市，上漲幅度在12.2%，其餘城市均回落至10%以下。杭州、常州、溫州、北京、無錫、成都、廣州、上海等城市個別樓盤則出現大幅降價。
“表面上看，70個大中城市房價仍然是上漲的，但是在市場基本面受到銀行信貸緊縮而出現一些變化。”張宏偉說，熱點城市比如一線城市的房價上漲幅度明顯放緩，大中城市環比下跌的城市數量在增加，各類城市市場基本面已經呈現出一些明顯的分化特徵。
他指出，即使在市場基本面上仍然看好的一線城市，當前由於去化速度的降低，導致存銷比增加。上海、廣州、北京部分樓盤已經開始率先大幅降價，既是整個市場基本面短期內逆轉的表現，又反映出個別存量偏大板塊、定位偏高端項目的去化壓力。
趨勢供大於求推動市場洗牌
事實上，不僅是4月，近半年來房地產市場表現都“有點冷”。隨着樓市從“供不應求”轉向“供過於求”和“供求平衡”，未來的市場將出現什麼樣的變化？5月15日，《21世紀經濟報道》攜手星河灣集團舉行的“2014博鰲·21世紀房地產論壇（廣州）峯會”上，住建部專家、經濟學家和企業領袖也對此展開了探討。
住建部政策研究中心主任秦虹在會上表示，發達國家房地產市場經歷了幾十年和上百年市場的變化，在產品、盈利模式、後期服務等方面都有很多創新。而中國房地產在爆發式的增長過程中，卻忽略了差異化的發展，“大家幹一樣的事，做一樣的活，賺一樣的錢”。
秦虹說，中國房地產總量問題基本上解決的情況下，解決住得好壞的問題是今後行業發展的趨勢。
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙鬆則指出，樓市正從早期的供不應求，轉變爲現在供需大致平衡的狀態，這將是未來樓市新的常態。
巴曙鬆認爲，隨着樓市調整行業會有一個洗牌的過程。“接下來的一兩年內，好的公司將不斷擴張和收購，不好的公司則退出市場，二手房更加活躍，租房屋更加方便，信息更加透明，服務會更好，這是好事。”
本次論壇的聯合主辦方星河灣集團副總裁張學鳳則表示，實際上房屋有沒有市場，有沒有消費者願意買單，最重要的就是能否更好地滿足客戶的居住需求，讓自己的產品成爲“第一居所”。
北京師範大學金融研究中心主任鍾偉也認爲，當市場進入煎熬期後，消費者對於開發商的約束力也在增強，更多的人開始理解“買房屋要看品牌和講品質”，而這也是市場對於開發商、建築商和消費者深刻教育的過程。
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（摘自世華財訊 2014-05-21）
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