2014年07月07日 10:37
此番養老焦慮的引發源自於保險公司行業以房養老的試點廣州、北京、上海、武漢成爲首批試點的城市。雖然相關保險類產品還處於研發申報階段但對比此前銀行系相關產品的備受冷落以房養老帶來的爭議也就成爲主流。但若理性分析“以房養老”作爲一種商業產品只是嘗試爲老年人提供多種養老收入資金來源這一探索的價值或許遠高於其目前的實際意義。
案例
抵押房產後能拿多少養老金?
王爺爺擁有一套50平方米的房子按照目前廣州市平均兩萬元左右的單價估算市值爲100萬元向銀行抵押該房產申請以房養老業務。
據銀行規定申請以房養老業務的老人或者法定贍養人必須至少擁有2套房其中1套用於抵押;貸款金額根據房產價值和養老人合理養老需求確定最高不超過所抵押住房評估價值的60%每月實際支付養老金額不超過2萬元貸款期限最長不超過10年利率按照同檔次基準利率或上浮執行。
因此按照60%的估值計算其貸款總額爲60萬元貸款10年約合每月獲得5000元養老金。而對比廣州市內兩房的租金大約在2500元這確實比房屋出租要獲得更多的現金。但是申請人實際拿到手的貸款金額要少一些因爲還要負擔貸款利息。在此期間有兩套房的老人可以同時獲得租金收益因此每月最高可以拿到7500元。
分析:這種模式適合10年之內經濟負擔較重並且預期將來有還款能力的借款人。比如55歲的居民未到領取養老金的年紀但是孩子正在上大學開支較大。這樣的情況下可以考慮抵押房屋等將來孩子工作了自己也有養老金了就有能力償還貸款了。從這個角度來說這種方式的“以房養老”是一種過渡舉措。
“以房養老”還能怎麼養?
近年來北京、上海、杭州等地都先後進行過“以房養老”的嘗試雖然都應者寥寥但也看出來“以房養老”並非只有抵押一種方式。
●租售換養
老人通過出租現有住房或者以大換小的方式利用差價養老或入住養老院。
●售後返租
老人將房產出售給公積金管理中心可一次性收取房款然後用手中資金重新租住該房租期由雙方約定租金與市場價等同並一次性付清。租期屆滿如果老人還健在續租的租金全免;如老人在租期內去世剩餘的租金歸老人的遺產繼承人。
●保障性住房養老
指政府將“空巢老人”、“失獨戶”和其他鰥寡老人納入保障性住房建設體系將老人現有住房出租或出售獲得所需生存生活照料待老人去世後由保障房中心將住房收回。
外國式“以房養老”
●美國雖然美國的社會養老保障體系比較健全但大多數美國老年人依然以“以房養老”方式作補充。美國政府和一些金融機構也向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款發放對象爲62歲以上的老年人。
●加拿大超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行貸款數額在1.5萬至30萬加元之間只要不搬家、不賣房房屋產權人不變可一直住到逝世後人處理房產時折還貸款。
●日本老齡化現象十分嚴重導致其“以房養老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式適用於55歲以上的人羣。
●英國有不少老年人把自己的養老地點選擇在西班牙、南非等國家。這些國家物價低英國老人把本國住宅出售後可在物價便宜的國家享受到比本國更好的生活和服務。
●新加坡 60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構由公益性機構一次性或分期支付養老金老人去世時產權由這些機構處分“剩餘價值”(房價減去已支付的養老金總額)。
雖然看上去以房養老可以獲得較爲樂觀的養老金收入但對於申請人和銀行、保險公司等金融機構而言目前仍存在不確定性風險:
我國房屋產權70年是此類業務最大風險之一有償續期的費用將影響產品定價和申請人的收益水平。
將房屋抵押銀行獲取養老金申請人需承擔還貸壓力貸款的利率水平波動也會影響其實際獲得的養老金。
房屋的價值估算存在風險貶值或增值部分的風險及收益歸屬需要明確。
若房屋價值在未來幾十年大幅度貶值產品收益兌現風險值得關注。
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（摘自世華財訊 2014-07-07）
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