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金茂投資7月2日掛牌市值將超90億元 方興高層稱“此時上市是不差選擇”
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2014年06月20日 06:58
方興地產高層表示，分拆酒店上市是方興的一個戰略性安排，去年就啓動了相關工作，上市後方興仍然是大股東，而且會堅持長期持有。
方興地產分拆酒店上市有了實質性進展！《證券日報》記者從方興地產獲悉，方興將優質酒店資產打包裝入金茂投資及金茂(中國)投資控股有限公司（以下簡稱金茂投資），目前已經進入招股階段。此外，金茂投資預計將於今年7月2日掛牌。事實上，這意味着方興地產分拆酒店上市儀式開始真正進入倒計時階段。
6月18日，方興地產發佈金茂投資的招股說明書。該招股書顯示，6月19日至24日公開發售股票，將總計發行6億股新股，每股全球發售價定於5.35港元至5.65港元之間，集資額最多約33.9億港元。若以發行價上限5.65港元/股計算，未來市值將達90.8億元人民幣。
不過，令投資者較爲關注的是，當前樓市正處在下行通道中，酒店行業又受到杜絕非正常公務消費的影響，此時分拆酒店上市是否是一個好時機？
對此，金茂(中國)投資控股主席及非執行董事何操直言：“當前的IPO及經濟形勢不是特別好，但是由於公司去年已經啓動了這項工作，對公司來講，這個時候分拆酒店上市也是一個不差的選擇。”
意在盤活存量資產
據招股說明書顯示，金茂投資最初是一家專注於中國酒店行業的固定單一投資信託。據其管理層介紹，金茂投資這個上市平臺的初始資產包將包括已竣工酒店及開發中酒店，開發中酒店預期於投資日期後一年內開業。
從具體資產來看，將包括已竣工物業金茂大廈和上海金茂君悅大酒店；及金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店和崇明金茂凱悅酒店，還有2014年3月份開業的開發中酒店北京金茂萬麗酒店和麗江金茂君悅酒店。
值得一提的是，上述物業均位於中國一線城市或旅遊熱點的黃金及戰略性地段。截至2014年3月31日，該物業市值約人民幣243億元。
不過，金茂投資還有麗江、長沙以及南京等三個酒店的優先收購權。“但是我們要等到這三家酒店建成，或投入運營之後，在適當時候再裝到金茂投資的資產包裏面。”金茂投資行政總裁張輝如是表示。
值得注意的是，《證券日報》記者從接近方興地產人士處獲悉，方興一直在推進分拆酒店上市的計劃。“分拆上市能夠爲酒店資產尋找合適的目標投資者，能爲母公司方興地產以上市前利息的方式籌得資金，進一步釋放金茂酒店資產的價值”。
據招股書顯示，IPO所得款項的近80%用於部分清付應付予方興的首次公開發售前股息，近20%將用於償還貸款，1%用於清付因方興提供工程管理服務而應付方興的費用。
上述人士稱，分拆優質酒店資產上市在盤活存量資產的同時，更爲母公司方興地產的住宅開發儲備了“糧食”。
“此時上市是不差選擇”
“方興地產既有開發，又有持有，還有物業租賃，但這幾塊業務集中在一起，其實對公司價值並沒有充分的體現。”何操表示，酒店持有業務與開發業務，“在指標衡量方面的差距都比較大，所以酒店分拆既是市場的一種期望，也是方興自身戰略的安排”。
而從收益角度來看，根據方興地產2013年財報顯示，截至2013年12月31日，酒店經營業務實現收入20.61億港元，佔集團全年收入總額的10%左右。
不過，招股書則顯示，截至2014年3月31日止，集團收入與2013年同期基本一致，已峻工酒店的租用率(不包括崇明金茂凱悅酒店)較2013年同期有所上升，已竣工酒店的整體平均房價較2013年同期則輕微下降。
鑑於此，有業內人士認爲，雖然金茂多數酒店的毛利率水平非常高，但樓市已經開始進入下行通道，酒店行業也受到杜絕非正常公務消費的影響，此時上市是否是恰當時機？
對此，何操表示，分拆酒店上市是方興的一個戰略性安排，早在2009年金茂併入方興的時候，方興就已經形成了這樣的戰略計劃，去年方興啓動了酒店分拆工作。“當前的IPO及經濟形勢不是特別好，但是由於公司去年已經啓動了這項工作，對公司來講，這個時候分拆酒店上市也是一個不差的選擇。”他還強調道，對一個成熟企業來講，因爲個別的一些問題擱置公司計劃並不是一個最好的選擇。
值得一提的是，金茂似乎並不擔心會受到酒店行業杜絕非正常的公務消費導致收入下降的影響。張輝表示，在金茂酒店裏的收入組成中，不正當的公務消費佔比非常小。
除此之外，根據戴德樑行的數據顯示，金茂君悅酒店在客房翻新後，預期將加強競爭力並在租用率上取得增長。戴德樑行預計，上海的自由貿易試驗區及將於2015年開業的上海迪斯尼度假區會帶來可觀的遊客量，增加對酒店的需求。
而何操也強調認爲，分拆之後品牌影響力不但不會降低，反而會擴大，因爲方興仍然是金茂投資的大股東，會堅持長期持有，酒店分拆對方興的品牌價值影響一定是正向的。
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（摘自世華財訊 2014-06-20）
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