2014年06月27日 02:44
電商的崛起對大型購物中心造成嚴重衝擊，零售地產更面臨供應過剩的危機，但仍有部分地產商選擇逆勢進入。
《每日經濟新聞》記者獲悉，以開發高端物業著稱的合景泰富地產，於近日宣佈啓動北京、上海、成都、蘇州四個購物中心項目。與傳統商業地產商以標準化設計、租售並舉的發展模式不同，合景泰富選擇以“小而精”的個性化購物中心且自持經營的方式開闢新市場。
合景泰富商業地產事業部副總裁黃興齡女士在接受記者採訪時表示，儘管電商對於人們的消費習慣產生巨大的影響，但“社交”是每一個人都擁有的實質性需求，通過個性化設計滿足人們日常交際的體驗需求，是未來零售地產繞開電商競爭的一個重要方向。
購物中心小型化
世邦魏理仕的研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達到3200萬平方米，其中1680萬平方米在中國，佔全球一半以上。德勤更預計，到2015年中國購物中心將達到4000家。
香港粵海投資董事黃立衝告訴記者，不少地產商將住宅開發的經驗套用在商業地產開發上，以標準化產品快速複製至各地，儘管該模式有助於開發商實現快速擴展，但缺乏特色定位對項目的後續經營帶來不利影響，並導致購物中心出現供應過剩的困境。
黃興齡女士向記者透露，合景泰富也曾討論過其商業地產項目是否要做快速複製的產品線，但最後還是決定應該讓項目根據它所在區域的特點，集合城市的發展特色和現狀來制定最適合的定位，通過個性化設計在購物中心的過剩潮中突圍。
據黃興齡女士介紹，在項目定位上，合景泰富結合區域特徵強調個性化，位於北京的合景·摩方主要通過屋頂公園、休閒咖啡廳、創意餐廳、特色店鋪及多用途活動空間的組合,打造一個小巧、摩登、變幻、好玩的“新都市摩登匯”；成都·合景匯因毗鄰國際時尚W酒店，將主要定位爲時尚人士的精緻生活場所，蘇州合景匯則定位爲家庭全體驗時尚生活項目，上海嘉譽國際廣場將打造時尚的綠色消費公園。
此外，與現時多數動輒20萬平方米以上的大型購物中心相比，合景泰富此次推出的購物中心項目逐漸朝着小型化的方向轉型，四個項目總計建築面積僅爲35萬平方米，最大面積的成都·合景匯不過12.5萬平方米，最小的北京·摩方建築面積僅爲3.9萬平方米。
事實上，選擇將購物中心向小型化發展的並不止是合景泰富，世茂集團董事局副主席許世壇此前也透露，面積約爲1萬平方米的迷你購物中心將成爲世茂房地產重點發展的商業產品。
體驗式業態成新一代主力店
楚睿商業策劃營運機構董事長黃文傑告訴記者，以往投資一個大型購物中心動輒需要幾十億元，但在電商的衝擊下，傳統零售業態面臨洗牌，大型購物中心招商難幾乎成爲常態，項目規模的縮小有利於實現財務平衡。
黃興齡女士也認爲，購物中心能爲消費者提供精神層面的需求，滿足人們的社交需求。正因如此，增加體驗式業態的佔比，強化“吃喝玩樂”的消費模式，是應對電商衝擊最好的策略。
“公司在選擇主力店時也會做出改變，那種幾萬平方米的百貨公司不再是首選主力店，電影院、餐飲、兒童遊樂場、大型的體驗館有望成爲合景泰富購物中心的新一代主力店。”黃興齡表示。
然而，體驗式業態的租金回報往往小於百貨類業態，使得很多開發商望而卻步。對此，黃興齡坦承，合理的投資回報要求是必然的，但對合景泰富而言，目前並不是重點講回報的階段。公司主席孔健岷也提出，集團每年會從銷售總額中拿出5%~7%的資金投入到商業地產的發展，這些優質商業項目將成爲合景泰富的長線投資產品。
“儘管很多商業項目租金回報率並不高，但對於上市公司而言，持有優質商用物業不僅有利於提升賬面價值從而提高公司估值，也有助於公司從銀行獲取貸款，因此很多上市房企願意投入部分資金用於商用物業的長線營運”，黃立衝告訴記者。
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（摘自世華財訊 2014-06-27）
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