2014年05月22日 08:40
2014年5月即將過去，而在過去的三個月中，中國房地產市場中的三四線樓市頻傳危機；與之形成反差的是，紮根三四線的開發商碧桂園、恆大，卻依然創下了跑贏大市的業績。
三四線樓市到底如何？如果說恆大自前年、去年開始已積極迴歸一線城市，那麼依然在三四線衝鋒的碧桂園，則成爲了一個典型房企生存樣本。
世聯行統計數據顯示，今年前4個月，碧桂園累計銷售金額411億元，同比增幅高達78%，銷售總額在上市房企中僅次於萬科、恆大，而銷售增速則超過萬科，與恆大相當。
易居中國聯席總裁丁祖昱認爲，碧桂園是在三四線城市中產品具有極高聚焦力的房企，以一季度和4月銷售來看，熱銷項目均爲位於經濟較爲發達的三四線城市郊區大盤，如福建的三明、寧德、福鼎、武夷山、莆田等。
碧桂園有關人士介紹，項目銷售不錯的原因是產品結構搭配合理，有滿足當地富人的稀缺聯排別墅產品，也有滿足個體戶以及公務人員的高層產品，產生強大吸納力；再者是大盤操作的實力，如蘭州新城項目，交通上投入七億和政府聯合建跨黃河大橋，有城市級大配套——商業街和大交通中心，整體打造蘭州新城大規劃概念，與政府發展思路吻合。
還有就是碧桂園產品性價比高，碧桂園的進駐會整體拉低當地樓市售價，而由於碧桂園在開發鏈條上都有涉足，所以成本得到較好的控制。
值得關注的是，全國範圍內有600餘個城市，而碧桂園進入的不到200個，這些城市地方調控政策有差別，碧桂園很多項目處於限購城市的調控區域範圍之外，如瀋陽只對二環以內調控，碧桂園在瀋陽二環以外的項目以高品質在瀋陽獨佔鰲頭。
碧桂園前4月的銷售業績似乎證明三四線城市並未完全失去購買力。而對於這種購買力的可持續性，機構仍然存疑。
瑞信發佈報告即稱，2014年首季碧桂園合同銷售額318億元，佔全年銷售目標約25%；但考慮到期內推盤較去年同期多，因此認定碧桂園這一成績仍屬疲弱。此外，瑞信還分析認爲，未來兩年內碧桂園的債務或將拖累股價。
國泰君安分析師餘立峯分析，碧桂園2014年可售資源3，600萬至3，800萬平方米，其中800萬平方米新項目和1600萬平方米舊盤新期數。銷售目標位人民幣1，280億元，是較爲保守的目標。公司僅達到60%的去化率就能達到目標。但均價是變量，大量可售面積在三線及更低級的城市將會影響公司的定價策略。
不確定的淡市中，碧桂園仍在低調擴張。2014年以來，碧桂園先後拿下泰州、株洲、東莞橫瀝、順德、增城、海南陵水等多宗住宅用地，其中順德地塊還成爲地王。僅順德和增城兩地的拿地價格已近30億。
爲此，碧桂園繼續發債，以新還舊。5月16日碧桂園公告稱，將發行5.5億美元於2019年到期的優先票據，票息爲7.875%。
此外，碧桂園更加大了海外房產的投資和經營力度。碧桂園桂園·國際展銷中心（IEC）於5月18日亮相，其目標是爲國人配置全球資產。2012年，碧桂園開始進軍海外市場，2013年，碧桂園已經躋身千億房企陣營，進軍馬來西亞、新加坡，2014年，碧桂園布子澳大利亞，萊德花園計劃在今年內銷售。
依託全球200多個地產項目、全產業鏈，除了推薦將全球範圍內的碧桂園優質物業，IEC更提供全新的置業、投資、留學、移民的全新服務理念。碧桂園營銷中心常務總經理陳穗金透露，接下來碧桂園將會在海外進行大局的開拓，未來海外業務將會佔到集團的三分之一。
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（摘自世華財訊 2014-05-22）
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